随着地产行业步入“白银时代”,曾经风光无限的地产大佬们纷纷谋划转型。

作为中国房地产行业领头羊的万科股份(02202.HK),总裁郁亮于去年年底发布了万科的下一个10年规划,将全面布局消费体验地产和产业地产。8月17日在香港召开的中期业绩发布会上,集团五大非地产行业的规划版图首次浮现。

董事会秘书谭华杰在会上表示:“万科五个事业部的转型将在今年年内完成,分别包括物业服务、物流地产、教育营地、万科驿(租赁公寓)以及海外业务。”以物业服务为例,郁亮指出,凭借万科物业在行内的口碑,利用科技手段对这一劳动密集型行业完成相应的管控,并向外扩张。“物业的最大价值,除了安全和保洁以外,最主要的是通过物业管理实现物业资产的保值升值。”

截至去年年底,万科物业的合约面积达1亿平方米,根据集团的发展计划,今年是万科物业服务的标杆打造年,将新增6000万平方米的托管项目,启动物业市场化,引入合伙人机制,并在2018年形成5亿平方米以上的托管及外部项目。

对于外界关注万科物流地产的上市计划,他表示,暂时未有确实的上市时间表。

坚守“不囤地不捂盘”

“虽然一线城市的房地产行情火爆,但目前整个行业仍处于去库存的过程中,显然我们的环境无论从资金、融资工具方面出现明显改善,融资环境更为宽松,但行业总体的库存仍然较高,因此行业整体的新开工仍处于历史低位,这是市场自身调整从而达到供求平衡。”郁亮表示。

数据显示,全国住宅新开工在今年上半年下滑17.3%,而同期住宅投资增速仅为2.8%,创下十年以来的最低水平。

“在这种市场环境下,我们一贯的策略保持不变,销售位于首位,多卖楼,不囤地不捂盘。”他表示。

他续称,“毫无疑问楼市正在复苏的过程中,但进程很缓慢,在市场自发调节的过程中,开发商拿地热情减退,需要时间来慢慢消化库存。全年房价将有个位数的增长。”

“复苏带来销售量的增加,但未必能提高毛利水平,这是地产行业由黄金时代进入白银时代的主要特征之一,我们目前的毛利率大约21%,以后将稳定在这个水平。但我们通过精细化管理来提高净利润水平。”他表示。

8月16日晚间,万科发布了2015年中期报告,上半年实现营业收入502.7亿元,同比增长22.72%;实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元,同比增长0.77%。销售方面,万科上半年实现销售金额1099.6亿元,期内结算毛利率为21%,与去年全年基本持平。

万科统计数据显示,今年上半年全国14个主要城市的住宅(含商住)用地供应和成交面积同比分别下挫36.9%、50.9%,但土地市场却出现“量缩价涨”的现象。以第二季度为例,14个主要城市的土地平均出让底价同比飙升42.5%,而以前呈现的地价与房价比已高达60%。

同时,他指出,目前整体土地市场供过于求,除了一线城市以外,80%的土地卖不出去,“好地方大家都想要,不好的地方大家都想避开,造成拿地越来越困难,希望市场经过一段时间恢复理性,一些地产企业由于盈利不再有吸引力而退出,这就给我们创造一些批量拿地的机会。”

今年上半年,万科新增权益土地储备约508万平方米,主要分布在广州、深圳、上海、北京、成都等区域,平均楼面地价为3984元/平米。谭华杰透露,目前,集团规划中项目按权益计算的建筑面积为3678万平方米,大约可以支持两年以上的开发需要,位于合理水平。

境外外币负债占比23%,均有资产对冲

对于近期人民币贬值,市场普遍关注近年来积极在境外举债的内地房地产商,郁亮表示,公司对每种外币都有相应对冲,基本没有暴露在外的头寸,所以人民币贬值对公司影响不太大。

他透露,万科目前有25%负债来自境外,其中仅23%是境外外币负债,境外人民币借款约3%;“无论是美元还是其他外币负债,我们都有相应的资产对冲,基本没有暴露在外的头寸。”

但是,他指出,不会因为人民币汇率短期波动而放弃境外融资,“建立更稳健、多元化的融资渠道是我们的基本任务之一。国内政策有时说变就变,等到变时才利用海外融资渠道很难,所以会以平衡策略对待境内外融资安排;但我们在考虑外债发行时会利用对冲机制。”

同时,公司执行副总裁王文金向21世纪经济报道记者透露:“目前我们海外资产以及离岸NDF(无本金交割远期外汇交易)的规模大于整体外债的规模,因此基本对冲了汇率波动风险。”

截至今年6月底,万科的净负债率为16.5%,相比去年5.4%的历史低位有所提升,“这仍然是行业最低水平,未来我们需要更充分利用杠杆。”谭华杰表示。

在海外拓展方面,目前万科已在美国、香港及新加坡获得10个项目,并于今年上半年在伦敦建立本地化团队负责英国和欧洲的开发机会。

郁亮表示,公司未来海外业务拓展重心仍以美国和香港为主,由于伦敦是世界主要金融中心,因此万科也要在当地设立一个据点进行尝试。除了香港市场以与伙伴合作及独立发展并行外,其他海外项目万科均会与伙伴合作,将会采用本地化的国际业务团队,主要针对海外本地客户。

“我们海外融资基本投资于海外项目,而非跨境将人民币输送到海外市场,这就是资产与负债的对冲。”他指出。

今年上半年,公司收购纽约曼哈顿西42街写字楼项目,面积达2.3万平方米,万科拥有96%权益。同时,7月初,旗下万科置业(香港)子公司汇恩中标新界屯门第56区扫管笏路的屯门住宅地块,面积约为2.7万平方米,中标价格为38.22亿港元。