原标题:“金九银十”上海楼市成交量或继续爆发

昨天,央行同一天宣布“双降”。对此,沪上房地产界的专家表示,此次调整有望进一步降低货款成本和房企成本,对促进楼市交易有利好。

5次降息大幅降低购房成本

首先降准将会释放大量流动性,有利于开发商和购房者获得银行的贷款支持,那么降息也会促使开发商和购房者资金成本的降低,在利好政策之下有利于开发商的开发建设的意愿,也会促进购房者的买房动力,从而增加交易的活跃度,特别是房贷方面的影响。上海链家市场研究部总监陆骑麟算了一笔账,若使用商业贷款贷200万房贷,并且30年还清的话,按照基准利率、等额本息计算,在2014年11月22日降息之前,每月需要还贷12707.2元,30年还款总额为397.0万元,若按照此次降息后的利率5.15%计算,每月仅需还贷10920.52元,30年还款总额为354.9万元,5次降息后,房贷每月将减少1786.68元,30年还款总额将减少42.1万元。

目前房贷的成本是历史上偏低水平,购房者享受了较低的信贷成本,而且房价整体会有继续上涨的态势,对有购房需求的人士来说,“买买买”或许是一个无需犹豫的策略。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,目前,对于一些本身想进入股票市场的群体来说,可能会转变策略,积极投资楼市。这可能会反过来刺激楼市在8月下旬成交量的继续上升。

“双降”有望解决房企销售瓶颈

尽管今年房地产市场回暖速度明显,成交量屡创新高,但从国家统计局的数据来看,开发商的资金到位情况仍然存在较大压力,特别是国内贷款、外资贷款、自筹资金等仍然处于负增长的状态,可见,开发商仍然存在较大的资金压力。上海链家监控了20家大型开发企业,这20家房企7月份的销售业绩较6月份也出现了20%的下滑,而据不完全统计,8月1日-24日,这20家大型房企的销售金额较7月同期更是出现了50%以上的减少。并且从上海链家1000家门店的统计数据来看,当前的二手成交量也出现了一定的萎缩,成交难度也出现了一定的加大。总体来看,目前已经到了开发商的销售瓶颈。此次“双降”对于房企来说是一个机会。在此背景下,开发商面对较大的库存压力,应该积极的调整推盘节奏,借助此次“双降”快速的去库存,尤其要抓住即将到来的销售旺季“金九银十”,提高“金九银十”的销售业绩在全年中的占比,为完成年度销售目标提前应战。

信义房屋分析师陈丽娜认为,此次降准降息政策正好赶上8月楼市的翘尾行情之上,这必将使其效应扩大化。一方面,降低了购房者贷款成本;另一方面,很大程度上降低了近期上海9家银行提高二套房首付比例所引起的对于房贷政策收紧的恐慌。预计在政策的推动下,购房者入市的步伐加快,“金九银十”或将继续迎来成交量的爆发。

房价过快上涨风险不可忽视

中原地产高级经理龚敏却认为,当前为抵御房价过快上涨带来的风险,许多商业银行已经不约而同地提高了二套首付门槛及利率。2015年第二季度末商业银行不良贷款率为1.5%,较上季度上升0.11%,商业银行不良贷款率攀升对银行而言防风险更为重要。

考虑到银行本身向房地产放贷的比例不算小了,加之房价在短期内持续上涨面临的金融风险以及考虑到银行盈利的要求,此次降息降准对楼市的影响有待观察。