截至目前,沪深A股已经有125家房地产企业公布半年报,营业收入共计3989亿元,而其净利润只有364.5亿元,净利润率只有9.1%。统计机构分析,这是A股房地产上市公司的平均利润率在历史上首次跌入个位数。

未来,随着中小房企集中公布半年报,平均净利润率可能会继续下调。对此,业内分析人士认为,销售难度加大、融资成本持续增加和拿地竞争激烈等因素,是房地产企业利润下滑的原因。虽然全国一二线市场回暖,但三四线城市依然处于调整过程中,以价换量在持续。而房企在一二线城市拿地艰难,过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。

营业收入普遍上涨 利润率普遍降低

从年报上来看,多数企业的营业收入普遍上涨。根据克而瑞《2015年上半年中国房地产企业TOP100排行榜》显示,2015年上半年,房企金额及面积门槛均高于去年同期。上半年TOP10房企入榜门槛首次突破300亿元,较去年同期增加44亿元,涨幅为17%。

其中,万科上半年累计实现销售面积902.6万平方米,销售金额1099.6亿元,同比分别上升9.9%和9.0%;保利上半年保利地产实现签约金额760.42亿元,同比增长16.74%;龙湖地产上半年实现合同销售额216.3亿元,同比增长6.7%;华远地产完成销售签约额23.75亿元,同比增长7.7%。

分析显示,碧桂园等品牌房企中的“优等生”,也出现指标下滑的现象,大部分企业的利润率都明显下调。对此,业内人士认为,一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹,另一方面2013年后土地成本持续走高,房企经营成本增加等原因,共同导致了房企利润率的趋势性下滑。

从去年开始频繁提出的房地产行业已经进入“白银时代”,而此次的房地产企业年中报以非常直观的方式呈现白银时代的到来。

公司债大行其道 房企国内加速融资

今年以来上市房企的境内融资规模出现爆发式增长,包括万科、融创、碧桂园、中粮、泰禾、远洋等60余家中国上市房企集中在内地发行公司债,而2014年全年只有15家融资成功。

今年6月18日,恒大地产成功发行首期50亿元的境内公司债;7月7日,发行第二批150亿元的境内公司债,创下内地民企在境内发债的单笔规模最高纪录。此外,富力地产、中国奥园、碧桂园、融创中国、远洋地产、龙光地产已发行的境内公司债规模分别为65亿元、24亿元、60亿元、30亿元、50亿元、25亿元。

“房企境内融资额出现大涨,主要原因有境外融资难度加大、房企对资金需求增加、国内信贷政策宽松等几方面原因。”中原地产首席分析师张大伟表示。他认为,一二线城市地价上涨导致房企对资金需求依然非常大,今年以来美国QE退出,国内信贷政策持续宽松,贷款利率下降,相关手续也相对简化,对于房企来说,成本优势明显。

土地价格高昂 去库存一如继往

面对高昂的土地价格和融资成本,再加上盈利的三重压力,去库存化成了上半年各大房企的关键词。据万科统计,上半年内地房地产市场库存开始逐渐减少,截至6月底,14 城市新房库存面积由2014年底的1.52亿平方米下降至1.48 亿平方米,去库存化周期由2014年底的11.3个月下降至10.4个月。

万科董秘谭华杰在业绩会上表示,今年上半年成交以去库存为主,比去年的低谷有所好转,未来市场仍将延续去库存的趋势。万科总裁郁亮则指出,房价单边上涨的时代已经结束,土地拿得多并不一定是财富,“供需关系的变化将推动市场新房的去库存化。”

绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南在业绩会上表示,绿城中国上半年约63%的销售额来自于去库存楼盘,预计中国内地房地产行业在近两三年内的主旋律都将以去库存化为主。

对此,一位不愿透露姓名的业内人士表示,房企去库存化的原因是土地价格的高昂以及房地产商对经济前景的不确定性。他告诉记者:“尽管销售不错,但上半年房地产行业的投资增速在下降,新开工面积也在下降,开发商们都表现得战战兢兢,去库存可以让公司的机动性变得更好。”

发展与兼并共存 低利润或成“新常态”

在行业盈利增速普遍放缓的大背景下,万科、碧桂园等多家大房企都将发展其他产业提升到战略高度。

碧桂园在中期业绩报告会上首次提及,旗下物业服务与教育业务两大板块正在筹划在A股分拆上市。万科更是自去年起频频提起,未来万亿市值布局中,传统住宅销售业务占比不到一半,另一半主要来自新业务,目前考虑较为明确的几块业务是教育、物业管理、海外业务、万科驿等。早前,张玉良掌管的绿地已经开始多元化经营,恒大更是踏上了从卖水到卖粮油的“大快消”之路。

与大型房企多元化发展不同,部分中小房企选择告别房地产行业。据不完全统计,目前已有19家A股上市房企宣布彻底告别房地产。

此外,据克而瑞研究中心统计数据显示,截至今年7月,由房地产企业主导的并购次数达到114次。其中,“房地产开发”、“金融”、“互联网软件与服务”成为房企收购股权最偏爱的三个行业。

在上述多达114次的股权收购中,房企在房地产开发行业的股权收购次数为40次,占35.1%;房企在金融行业的股权收购次数是13次,占11.4%;房企在互联网软件与服务行业的股权收购次数为8次,占7%;剩下的股权收购中,涉及的行业非常广泛,既有汽车、电子、农业、建材等传统行业,也有环境与设施服务、体育、电影与娱乐等新兴行业,次数为53次,占46.5%。

“靠土地溢价获取高额利润的时代退去,房企寻找新的利润增长点,是掀起并购热潮的根源。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲说。他表示,通过在地产行业进行股权并购,房企可储备更多的土地资源;通过在金融、互联网等多种行业跨界进行股权并购,房企能快速进入新的领域,分割新的市场份额。

对此,业内人士则表示从已经发布的房企半年报业绩来看,今年房地产市场已经进入到一个低增速、低利润的“新常态”,这也是整个房地产行业去库存、去产能的显著标志,等到产能处于均衡状态,利润率才有实质性恢复,而这个过程要持续两三年左右。

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拿地面积下滑 房企回归一线城市

由于上半年土地供应大幅减少,房企拿地面积也出现大幅下滑。大部分房企把目光聚焦在一线城市,这也直接导致一线城市土地价格的上涨。部分一线城市近期挂牌土地在增多,比如北京9月将有6宗住宅地块入市交易。但是受到三四线城市库存影响,房企布局重点还是在一线和部分二线城市,重点城市“狼多肉少”的格局难以改变。

从房企公布的2015年半年报来看,上半年土地市场整体供需回落。根据“申万宏源”数据,申万宏源监测的14家房企在2013和2014年平均花费在土地购置上的费用占到当年合约销售金额的44%和27%,今年上半年这一数据降低至18%。

根据国家统计局公布的数据,1-6月,房地产开发企业土地购置面积9800万平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份扩大2.8个百分点;土地成交价款2866亿元,下降28.9%,降幅扩大3.1个百分点。

全国拿地速度虽有所下滑,北上广深一线土地市场却遭到各家房企持续争抢,土地价格不断上涨。以北京为例,北京住宅地块近两年供应更加稀缺,今年前7个月仅有21宗宅地实现成交,创近3年来同期新低。北京土地市场在8月末迎来多宗经营性用地挂牌,多块土地出现高溢价成交。

对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,由于上半年多项利好政策叠加效应,今年北京楼市急速回温,库存去化速度加快,众多开发商将重心聚焦于北京为代表的一线城市。郭毅认为,北京今年土地供应有限,土地市场竞争异常激烈。受到二线以及三四线城市逐渐饱和的影响,房企整体利润不断下滑,而一线城市均现回暖,因此大量房企回归一线城市。