深圳客市场竞争激烈。广州日报记者石忠情摄

有楼盘卖2万/m2 有楼盘开始降价抢客

“金九银十”到来,深圳客再次成为楼盘争相抢夺的“香饽饽”。近几个月来,深圳客一直是支撑东莞成交的主流,但是,由于供应量和区域内部竞争的问题,不同楼盘销售如同“冰火两重天”,都想卖给深圳客,但不同的盘价格相差巨大,有的盘卖“4字头”,有的盘卖2万元/平方米,随着“金九银十”推盘高峰期的临近,竞争日益激烈,一些楼盘也开始降价促销抢客。

观察一:松山湖片区竞争白热化

在东莞有两大区域楼市最受深圳客欢迎,一个是临深片区,另外一个就是松山湖片区,不过,今年以来,除了松山湖本身长期有深圳客投资外,松山湖周边的镇区大岭山、寮步、大朗等也纷纷加入抢夺深圳客市场的行列,大量楼盘上市,片区市场成交火热的同时,也给片区楼盘带来激烈的竞争压力。

据了解,近一年来,松山湖片区入市新盘非常多,加上其中一些项目得到了深圳客的支持,促使近几个月松山湖片区成交明显升温。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,上周松山湖片区住宅成交396套,合计4.66万平方米,在七大片区中排行全市第一。此外,目前松山湖片区的库存量约为109.32万平方米(合计9585套),消化周期为8.3个月,片区库存消化压力逐步增加。而目前松山湖在售的楼盘已超过40个,另外预计年内入市的还有碧桂园·天汇、松湖碧桂园、中央盛景等项目,过大的供应量将加剧片区库存消化压力,市场竞争日渐白热化。

楼盘开始降价跑量 有洋房售“4字头”

日益增加的供应量给松山湖片区内不少项目带来了挑战与危机,进入9月,部分楼盘开始出现销售速度明显放慢以及新品蓄客难度加大现象。据东莞中原研究部对市场监测数据显示,上周已有一些项目开始率先启动降价跑量策略,降价幅度在5%~8%。不过,从促销效果来看,目前成交起色不是十分明显,反映出同区域内挖掘的客户资源有限,市场竞争逐渐白热化。

从市场来看,由于楼市疯狂火热了四五个月,购房者的热情也开始降低,销售变慢,楼盘也通过降价盼望着刺激购房者入市。如大朗松湖朗悦上周成交均价为7031元/平方米,环比下滑3.46%,寮步的时代华庭上周成交均价6852元/平方米,环比下滑4.79%,而大岭山新世纪·领居成交均价仅4891元/平方米,环比下滑6.74%。业内人士介绍,由于区域内楼盘竞争激烈,抢夺深圳客市场竞争激烈,部分楼盘不得不降价跑量。

观察二:临深片区部分镇区卖断货

2015年5~8月,东莞楼市出现史上罕见的成交大爆发,致使相当一部分区域几度供应断档,供求失衡现象越来越严重。进入9月楼市“黄金月”,政策利好消息本来有望继续推高楼市热情,但供应却出现严重“告急”制约了成交量上涨。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,8月中旬以来,东莞楼市总体供求态势为供求双双持续回落,主要原因是供应不足。8月24日至9月13日3周累计住宅新增供应面积约29.5万平方米,累计签约面积约55.3万平方米,供求比仅有0.53。通常低于0.8则处于供不应求,高于1.2则处于供过于求。数据表明近期东莞楼市处于严重的供不应求。

该研究部介绍,通过细分市场发现,东莞区域分化呈现“冰火两重天”。临深片区,尤其是塘厦、凤岗、长安等早已卖断货数月。而部分莞北片区及西部水乡片区,楼市却出现销售困难。

刚需洋房卖出别墅价 售价达2万元/平方米

在“卖断货”的紧张感之下,自今年5月份开始,部分受深圳客青睐的楼盘开始上调价格,特别是6、7月份,房价上调明显,到8月份,个盘房价已经接近深圳部分区域洋房水平。“我跟的一个盘,6月份涨了1000元,随后7月份涨3000元,之后8月份再涨,三个月时间已经涨了5000多元/平方米。”临深片区某楼盘的销售人员覃先生告诉记者,在深圳客的推动下,房价上涨明显,“去年这个楼盘才卖8000多元/平方米,今年已经卖到每平方米1万多元接近2万元了。”

记者发现,个别楼盘房价上涨快,甚至接近深圳部分区域的洋房水平。如凤岗一项目益田·大运城邦由于靠近深圳,一直以来主打深圳客市场,近期推出的两房户型刚需洋房,上周成交均价已经达到20701元/平方米,比东莞别墅均价还要高,刚需洋房卖出了别墅价。业内人士认为,由于深圳客的大举进入,临深片区部分区域供应紧缺,刺激了不少楼盘大幅度涨价。

后市:

政策宽松

整体房价向上走

今年以来,东莞楼市深度依赖深圳客,本地市场需求挖掘不足,不被深圳客关注的楼盘销售则相对困难,不少开发商为了快速走货回笼资金,进行降价促销。不过业内人士也表示,目前楼市政策宽松,深圳客进入东莞市场置业,未来房价向上走趋势明显。

东莞中原地产市场研究部相关人士表示,政策环境的持续宽松使得开发商对市场预期趋高,加上大批深圳客进入东莞,他们较强的购买力也将会推动东莞房价持续上行。从土地市场来看,近年凤岗、塘厦、虎门、清溪的房价在深圳客支撑下已大幅上涨,而东莞多镇区商住土地成本增长10%~25%,也会推升楼市房价。因此,东莞房价持续向上发展态势非常明确。

不过,该人士也指出,东莞中部或北部的一些镇区项目销售比较慢的,也会“以价换量”走货,东莞房价将出现分化。