在房价上涨的带动、市场供应减少而需求持续增加等多重因素的共同作用下,上海房屋租金水平一涨再涨。不过连续上涨的态势,随着租赁淡季的到来或难以为继,所以建议租房族趁此机会尽快换租。

上海房租大幅上涨

上海的租房族近期遭遇了租金上涨季,租金上涨时间长不说,涨幅也超过了以往任何一年。

最近准备换租的刘先生彻底放弃了该想法,他准备跟房东好好谈谈,争取以一个比较实惠的价格再续租一年。因为小孩在浦东上学,刘先生将自家闸北区的住房租了出去,在女儿学校附近租房住。早在上个月,房东就通知他,如果续租的话,房租将要上涨1200块。刘先生去年是以6000元/月租下的这套两房,如答应房东的要求,房租支出将提高两成,这远远超出了他的心理预期。于是在协商无果之后,刘先生考虑换租。但让刘先生没想到的是,周边所有公寓租金价格都出现了大幅上涨情形。

其实,所有上海租房族都经历着跟刘先生一样的遭遇,即不得不接受住房租金大幅上涨的现实。上海链家市场研究部数据显示,今年以来,全上海市房租价格有一定的上涨,中环区域的租金普遍上涨25%左右,最高涨幅接近30%。更有甚者,个别区域因为环外区域租金水平上涨幅度较大,抹平了与环内的差距。

记者从上海链家闸北区部分门店了解到,区域内部分小区租金水平出现大幅上涨情形。如大华板块一套建成时间不超过10年的两房,在去年9月份报价为5000元/月,而今年9月份则涨到了6000元/月。此外,一些较为紧俏的小面积公寓,涨幅更是惊人,如同在大华板块内的大华三村一套46平方米的一室房源,去年同期月租报价为2400元,目前已涨到3500元,涨幅高达45%,已经达到令人咋舌的地步。同在中环线附近的徐汇田林板块,住宅租金涨幅同样不小。如田林新村内40~50平方米的房源,月租已从去年同时期的4000元,上涨至目前5000元的水平,涨幅在25%左右。

中环线以内板块租金水平同样也出现了明显上涨,有部分住宅租金在近期出现了“三级跳”。如距离徐家汇不远的爱建园,一套面积约120平方米的小三房,房东8月初报价为8000元/月,受租金整体上涨影响,9月初便加价到9000元/月,9月底更是直接要价1万元/月。

记者了解到,自今年年初以来,租金水平一直处于上涨态势,尤其是在近段时间出现了加速迹象。记者从上海房屋租赁指数办公室了解到,在今年前8个月,指数水平一直维持上升态势,从1月份的1673点上涨到8月份的1756点,上涨了83点。

通过进一步观察发现,上海住宅租金从今年6月份开始,出现了加速上涨态势。在前5个月,租金指数每月增加额维持在个位数水平,如在需求最为旺盛的4月份,租金指数上涨仅9个点。但从5月份开始,租金水平上涨速度开始加速,最近几个月指数上涨均维持在两位数水平,如6、7月份超过20点。

租金大涨事出有因

在房价上涨、市场供应减少而市场需求持续增加等多重因素的共同作用下,沪上住宅租金水平出现上涨局面。

专家指出,房价与租金之间会产生联动效应。上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,目前市中心区域一套公寓租金回报率仅1.5%~2%之间,已经处于低估态势。而在目前改善型购房政策放宽的情况下,部分投资性购房需求继续释放,进而间接地带动了房价的上涨。比如说闸北大宁商圈的部分高端物业价格上涨后,部分二手房的租金迅速调整,以实现同步涨价的做法。

而另一方面,二手房成交量的放大,在一定程度上使得租赁市场供应减少。据上海房产交易中心官网“网上房地产”网站公布的数据显示,截止到2015年8月末,上海二手房成交量达到23.8万套,远超去年19.6万套的成交量。而市场成交的活跃,也使得二手房挂牌增加。数据表明,在今年3月中旬,二手房挂牌量一度只有7.4万套左右,而到了8月末,则增加到了10.5万套的水平。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示,二手房市场与租赁市场存在“跷跷板”关系,二手房成交火爆导致成交、挂牌量增加,必然会造成租赁市场供应相应减少,造成“僧多粥少”局面,其结果就是推高租金价格。

政策环境及市场趋势的变化,也不利于租赁市场供应。由于近年来房价调整,特别是理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起,支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。而加上上海一直采取限购措施,近3年时间里房产投资比例降到历史最低水平,有研究机构跟踪监测结果显示不足5%。这样的变化,房产投资意愿的大幅下降,使得租赁市场新增供应有限,也会在某种程度上影响房屋租赁市场的供应节奏。

此外,上海属于人口导入型城市,城市人口一直呈现增长态势,导致市场需求一直较为旺盛。据上海70万人左右样本规模的抽样调查结果显示,2014年末上海市常住人口约2425万人,较2013年末的2415万人,增加了10万人。而相较2010年末的2302万人口规模来说,增加了123万人,相当于一个西部中等城市的人口规模。对此专家指出,如此巨大人口数量的流动,导致市场需求一直高居不下,

未来走势即将分化

租赁市场即将迎来年内淡季,现阶段房租强劲的上涨态势会否保持下去?

对于接下来的租金走势,业内人士表示会出现分化,市场整体很难再延续快速上涨态势,但部分热点区域仍旧表现抢眼。陆骑麟表示,到了金九银十,租金一般不会继续上涨了,但是目前在市场整体看好的情况下,房东随时都可能调整价格。高端涉外及CBD区、中端近郊次新房区、低端市区与近郊区,租金在需求推动下,维持较大的涨幅。而其余板块,由于需求不足,租金自然平稳下落。面对即将到来的租赁淡季,如若二手房买卖市场趋于活跃,或对租赁市场挂牌量造成影响。因此,局部板块供应紧张、租金走势整体分化的现象还将延续。

而从长期来看,租金上涨的态势将继续延续,尤其在2016年依然会保持一个较好的上升态势。严跃进分析指出,一方面是房地产市场价格上涨的幅度依然较大,租金和其走势基本同步。另一方面是租赁需求的区位分布、租金承受力等总体上没有改变,所以会支撑租金的继续上涨。

鉴于此,专家建议有换租打算的租房族,可考虑在淡季期间寻找合适的物业完成换租。通常情况下,元旦之后、农历春节之前,整个租赁市场需求会出现“断层”,需求出现萎缩,从而使得租金水平难以大幅上涨,所以专家建议在此期间完成换租,可适当降低成本。