上海楼市一片涨声。

浦东世纪公园附近,一套临街的135平方米的楼房价格近4个月内从580万元涨至650万元;滨江大道沿江的财富海景花园从年初的楼面单价9万元左右涨至近10万元,甚至出现14万、15万元的天价;两个月前楼面单价还在六七万元的静安地标社区中凯城市之光,本月二手房均价超过8万元。

来自同策咨询的上海房地产市场周报的数据显示,从2015年8月31日到9月20日的三周,上海楼市成交均价除8月31日到9月5日受限价房上市影响环比下跌11%外,其余两周分别上涨17%和8%。

最令房地产从业者振奋的是8月的成交量。同策咨询研究部分析师许之静介绍,今年8月上海楼市成交量达到124.58万平方米,连续4个月销售额达到百万平方米以上高位,并成为2010年以来的“最强”8月。

在沪上楼市“暖意正浓”的当下,上海的管理层却给楼市浇了一盆“冷水”。10月12日,备受瞩目的计划出让地块——杨浦区新江湾城D7地块收到意外通知:中止出让活动。除杨浦区外,10月12日至10月14日,还有松江、青浦、嘉定3区等4处土地出让被叫停。

临时叫停土地出让

楼价攀升,已经引起上海市政府关注。

10月9日,上海召开的两个会议都涉及房地产议题,上海市委书记韩正在相关工作会议上指出:上海作为一座特大型城市,房地产市场发展有自身特点,控制房价是重要调控目标,不能人云亦云,必须坚定不移。他说,必须坚定不移减少经济增长对房地产业的依赖,保持定力,绝不能为缓解一时一地的问题,而采用短期刺激政策,要对市民负责、对未来负责。

同一天,上海市建设交通系统干部大会宣布,将组建住房和城乡建设管理委员会,不再保留城乡建设和管理委员会、住房保障和房屋管理局。

有意思的是,会议结束3天后,原本有望在10月14日迎来地价新高的杨浦区新江湾城D7地块出让活动被叫停。

杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块土地面积13.2公顷,容积1.125,建筑面积14.85公顷,地块起始总价40.1725亿元,折合单价27053元/平方米。这是上海今年以来起价较高的一幅宅地地块,此前备受市场关注。

中国青年报记者注意到,新江湾城地块附近楼盘每平方米均价大约在4.6万元至6.1万元不等,而这处即将拍卖的地块,在众多房地产中介机构看来是要建设成“豪宅”的地块。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏算了一笔账,新江湾城D7地块建筑面积14.85万平方米,而对住宅限定套数为600套,即平均单套面积能达到247平方米,“这与加大中小套型供应体量形成反差,平均247平方米已大大超过了中小户型的上限。”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成将这一“拍卖叫停”事件看做是上海市政府对于楼市调控的明确表态,“就是告诉你们,八九十平方米的小户型可以多建一些,动辄200平方米以上的豪宅不批了。”

10月12日到10月14日,除新江湾城外,上海全市还有松江区车墩镇、嘉定区嘉定新城、青浦区朱家角镇、青浦区赵巷镇等4处土地出让活动被叫停。中国青年报记者注意到,松江车墩镇至少有6处别墅楼盘,而青浦赵巷镇以赵巷国际别墅区为特色。

“近期上海住宅用土地基本都是溢价成交。土地价格涨了,开发商和购房者都会有‘还会涨’的心理预期。”尹伯成说,此轮叫停土地出让,政府调控决心明显。

市中心是要商业还是要住宅

一个有意思的现象是,近几个月,在上海市中心房价蹭蹭上窜的同时,上海郊区或者稍偏远市区地块的房价却表现平稳。

比如以科技产业园区著称的张江板块,虽然距离市中心不远,但其145平方米送花园、阳台的主打联排别墅户型售价涨幅并不算大,仅从数月前的650万元涨至675万元。上海郊区奉贤、嘉定的房地产价格也并未出现较大涨幅。

而商业地产的价格在回落。同策咨询数据显示,9月以来,上海商业地产除第一周价格出现约20%的增幅外,第二、第三周的价格分别出现了26%和16%的较大幅度下跌。

“上海购房者大多是上班族,刚需特点明显。”尹伯成告诉记者,去年楼市“9·30”新政以来,首付比例、公积金贷款额度、贷款利率等都有明显的“利好”政策,购房者消费意愿强烈,这在一定程度上释放了上海市场的刚需。

但问题是,“刚需”要的是位于市中心、上班方便的小户型,而不是位于郊区或者市中心超过200平方米的“豪宅”,因此,上海此轮调控的重点,很明显是在调结构。

此外,他认为,上海市中心的商业地产目前“过剩”,这也是商业地产价格下跌明显的主要原因。“现在受互联网打击较大,一些商业地产租不出去又卖不掉,只能跌价。”此前考察上海市中心四川北路地块的商业时,尹伯成发现,许多门店关门或者转让,办公楼空置情况严重。“不能再增加商业地块,而是要把商业地块变性成为住宅地产。”

而在郊区,虽然住宅供应充分,但这些房子却因“性价比”低而不受“刚需”待见。

中国青年报记者了解到,上海郊区奉贤、嘉定的房价,虽然比市中心便宜,但新房价格也在每平方米2.5万元至3万元,加上抗跌性不强、交通不便等因素,并不能成为“刚需”的最佳选择。

增加供应是唯一出路

10月13日,易居房地产研究院发布的数据显示,今年9月,包括北上广深在内的全国十大典型城市土地成交面积小幅抬升,土地出让金创2014年以来新高。10大城市土地出让金收入1015亿元,环比上涨89.7%,同比上涨63%,较上月相比大幅上涨,创2014年以来新高。

尹伯成说,从上海市紧急叫停几大地块出让活动的现状来看,上海政府层面目前显然已经意识到问题的严重性,“上海房价不是不能涨,是不能过快上涨,市中心只要少涨一些,调控就算是成功了。地价上涨,自然会推动对未来房价上涨的预期,所以地价首先要平稳。”

易居研究院副院长杨红旭今天在其个人微博中称“地市复苏了”。他认为,具有活力的国际大都市的房价显著高于国内其他城市,甚至达到国际水平,“可以说是常态。”发达国家的伦敦、纽约、旧金山、悉尼等皆如此,发展中国家的孟买、莫斯科等城市,由于自住需求、投资保值需求旺盛、土地供应紧张等诸多因素,也都形成了高房价状态。就住宅市场而言,“市场失灵”的情况下,在快涨时期的高房价城市,政府干预得多些,可以理解。

他撰文称,面对近一年来上海房价的上涨,“必须想方设法增加商品住宅供应”。他建议,在开发区、工业区的大量工业用地利用效率低下甚至荒废的情况下,应加快这些土地二次开发与利用,“部分地块可转性为居住用地”。政府应当鼓励市区拥有旧厂房、旧仓库的大中型国企,腾笼换鸟,将宝贵的土地资源部分用于商品住宅开发。

尹伯成认为,工业用地改住宅、国企厂房改住宅的想法虽好,但对地方政府而言执行难度不小,“叫停土地拍卖,是目前最好的信号释放。”

今年以来,上海市委书记韩正多次在公开场合指出“上海房价已经很高”,控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。在10月9日的会议上,他还把减少对房地产的依赖,提到了对城市、对市民和对未来负责的高度。

值得一提的是,今年上半年上海全市生产总值11887亿元,全国排名第一,且按可比价格计算,比去年同期增长7%,升至全国平均线。其中,金融业以30.1%的增长位列第一,房地产业增长7.2%,排在第三位。