2015年可谓北京的“豪宅年”。截至今年三季度,北京二手住房均价已近4万元,单套总价在400万元左右,四环以内的二手住房成交均价已超过6万元,这意味着主城区已全面“豪宅化”(每平方米6万元是定义豪宅的一个标准)。另外,北京“顶级豪宅”增长明显,今年单价在每平方米10万元以上(所谓“10万+”)的“顶豪”成交井喷,相比去年增长了84%。

事实上,包括北京在内的一线城市,今年豪宅成交全面爆发。根据易居房地产研究院的数据,今年三季度,一线城市豪宅成交创2014年以来的季度新高,同比增长380%,环比增长39%;今年前三季度,豪宅累计成交同比增长326%。今年三季度,一线城市豪宅有成交记录的项目达145个,相比二季度增加83%,上海、深圳两地项目成交占比达88%,成交均价为每平方米7.8万元。

中原地产数据显示,北京已出现39宗地块楼面价超过3万元,其中楼面价超过6万元的5宗。也就是说,叠加老项目,未来北京“10万+”项目将有50个。即便按2015年上半年住宅地价推算,北京未来新房单价也将超过5万元,考虑到四环内二手住房已全面“豪宅化”,豪宅将成为北京未来供应的主体。

深圳情况也类似,上半年深圳房价暴涨50%后,政府决定增加土地供给,但有限的土地却引来了众多开发商“疯抢”,地价居高不下。由此,即便未来一线城市增加土地供应,或许只能制造新地王和推动房价上涨预期。一线城市“豪宅化”,首先是新生财富阶层涌现的结果。根据瑞信研究院发表的最新全球财富报告,中国中产阶级达1.09亿人,规模位居全球首位。2015年,中国高净值人群排名全球第二,比2014年增长24%。

豪宅市场爆发的第二个原因,就是20多年来中产阶层兴起但财富向金字塔尖分配。胡润百富榜的平均财富由2008年的30亿元上涨到2014年的64亿元,总财富占国内生产总值(GDP)总量之比近年一直在上升,2014年达到12.7%。

豪宅市场爆发的第三个原因,在于货币高发,财富阶层基于保值增值的资产管理需求高涨。10多年来,广义货币以每年平均17%以上的速度增长,物价一直处于上升态势,吸纳货币更强的资产(不动产和有价证券)受到青睐。2014年7月以来,资本市场异军突起,楼市下行甚嚣尘上,从砖头化到证券化一度成为资产管理新趋势。但今年7月以来资本市场波动,暴露出股市娘胎里带来的弊病仍无改观,加上政府扶持,楼市开始回暖,资本又开始回流楼市。未来,我国经济转型、财税改革是一个渐进的过程,城镇化仍旧在加速,土地财政和楼市拉动固定资产投资,在中期内不会改变。

豪宅市场爆发的第四个原因,就是特大城市人口和资源集聚趋势不改,楼市需求在不断膨胀。根据国际经验,在经济下行或转型期,首都和特大城市往往更容易集聚就业人群、产业资本和避险资金,而楼市往往成为投资的可选渠道和资金的“安全岛”。

特大城市住宅“豪宅化”,普通百姓住房如何解决?北京将通过每个项目必配共有产权住房、旧屋拆迁补偿原住民等形式来保障户籍居民、政府人员和技术人才等城市中坚力量的住房需求;近期,上海市委书记韩正要求调整用地出让规划条件,大幅度增加中小户型和保障房的建设(占比40%-60%);深圳在未来将建设20万套安居型商品房,到“十三五”期末,深圳保障房与商品房存量比将达到1:1,二者都在走北京的路子,这也是特大城市人口结构隐性调整的途径。

(作者单位:深圳市房地产研究中心)