通州限购下,9月、10月通州的成交都出现了较大下跌。11月,预计通州仅有2个项目入市。 新京报记者 王子诚 摄

由于“十一”期间放假使网签天数减少,10月成交比9月下跌在预期之中,但业内人士表示,今年“金九银十”楼市整体表现平淡,令人失望。商品房新盘成交量逐月下降,使开发商对推售新房源更加谨慎。机构统计显示,11月仅有22个新盘预计入市,创下6个月来的新低。

“银十”收金近148亿元 环比跌近三成

记者综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示,截至10月28日,10月北京新建商品住宅(含别墅、商住,不含保障房、自住房,下同)签约4457套,比9月同期的5850套下跌23.8%;销售总额为147.95亿元,比9月同期的207.78亿元减少近60亿元,跌幅近3成。

从数据来看,由于7月、8月新盘“卖得太好”——新建商品住宅的签约量维持在8000套左右,创下年内成交高点,随后在9月、10月逐步下滑,9月比8月少卖近三成,10月再比9月少卖近三成,成交量萎缩的趋势明显。

值得一提的是,虽然成交量下跌,但北京新盘成交单价依然处于3万元左右的历史高位。截至10月28日,10月北京新建商品住宅成交均价为29716元/平方米,环比9月同期下跌1262元/平方米,跌幅为4%;但比2014年同期出现了5062元/平方米的上涨。

据了解,10月新盘成交均价出现4%左右的下跌,是因为10月底一批远郊区楼盘的签约拉低了均价,如位于密云的龙湖·长城源著和密云阳光水岸家园,签约均价都在1.5万元/平方米左右,以及位于南六环外大兴的商住项目北京城建·北京密码,签约均价约1.8万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示,虽然今年北京楼市“金九银十”成交量未爆发,但价格仍在高点,此外通州限购下,9月、10月通州的成交都出现了较大下跌,抑制了区域市场的热度,也影响了10月整体楼市的成交量。

11月预计22新盘入市 创半年来新低

此前被业内寄予厚望的“金九银十”成色不足,商品房新盘成交量逐月下降,使开发商对推售新房源更加谨慎。

据亚豪机构统计数据显示,11月北京商品住宅市场预计仅有22个项目入市,包括凯德麓语、汇金世界城、众美·MIMO公馆等9个纯新盘,以及包括京投银泰万科西华府、空港国际、龙湖·长城源著等在内的13个老项目后期。

从11月入市项目特征来看,共有7个商住楼盘、3个别墅、12个普通住宅楼盘预计推售。从地域分布上看,两极分化现象愈发明显,城区的西城、朝阳、丰台、海淀共有8个项目预计入市,预期售价在6万元/平方米以上的豪宅项目就有6个;其他的则是大批郊区县的低端刚需项目及商住类项目,售价多在15000-23000元/平方米之间。值得注意的是,面向中端改善型客群、售价在3万-6万元/平方米的项目仅有位于丰台的京投银泰万科西华府、位于旧宫的国韵村两个楼盘。

“8、9、10月这三个月,北京单月的入市楼盘数量都维持在35个左右的高位”,亚豪机构副总经理任启鑫表示,11月仅有22个新盘入市,供应量将创下自5月以来近6个月的新低,意味着在经历了成交没有起色的“金九银十”之后,北京供应市场逐渐开始入冬。

业内人士指出,今年北京土地供应的减少、地价的提高都使开发商对后市判断“量少价高”,影响了当下开发商的入市热情。

■ 观察

价格上涨 销售速度放缓

“今年北京楼市整体供应欠佳,成交好于去年低谷,开发商普遍完成了今年的销售任务,进入年底,推盘积极性不高。”亚豪机构市场总监郭毅说。

但也有开发商表示,供应量减少,并非项目有意“惜售”,而是目前楼市的整体销售速度都变慢、在没有储蓄到一定量的客户群之前,新盘不敢贸然入市。

“以前开盘能卖几百套,现在只敢推几十套”,南四环外某新盘的销售负责人表示,项目的客户群大多是“卖一套买一套”的区域改善置业,虽然项目有交通优势,但周边的教育、商业配套都有待完善,目前区域新盘房价上涨到4万-4.5万元/平方米,三居大户型单套总价近800万元,这些因素使得储备客户需要较长时间。上述项目负责人表示,预计11月推出不限购的小户型,希望以此冲刺年底业绩。

记者从位于丰台郭公庄的京投银泰万科西华府了解到,虽然项目最后一栋楼的376套房源在6月已经取证,但预计11月才会有部分开盘。“目前正在排卡,预计11月开一个单元,约90套房源”,销售人员表示,均价可能在4.8万-5万元/平米之间,具体还需要看排卡的客户情况。

业内人士指出,随着城区新盘豪宅化,中端改善型客群的选择面很小,中档商品房销售速度相对较快。据亚豪机构统计,今年前三季度,单价在3万-6万元的中端商品住宅共成交12110套,同比增加近5000套。但目前很多房企出于高利润的要求,放缓了这部分产品的供应节奏。

中原地产首席分析师张大伟表示,目前新建商品房都向高端化趋势发展,导致楼盘销售速度不可能太快,未来北京新盘市场“量缩价涨”将成为趋势。