相比于销售业绩,万科今年以来的拿地金额比例并不高,策略可谓相对谨慎,不过来到年底,万科在土地市场却突然改变了风格。自10月9日发布9月份销售简报后,不到30天的时间里,万科便狂揽19宗商住用地以及一宗物流用地。要知道今年前9个月,万科一共才拿了50宗地块。

值得注意的是,这20多天内,万科不但在拿地数量上较以往翻番,土地的含金量也是颇高。其拿地的城市不但涵盖北京、上海、深圳这样的一线城市,在重点二线城市杭州更是一口气连拿6宗地块,此外在南京、大连、济南、沈阳、唐山等重点城市也是有所斩获。

同时,公司连续第6个月销售达到200亿元。截至10月末,万科的销售额也突破了2000亿元。

加速拿地

据《证券日报》记者统计,这19宗地块,建筑面积305.7万平方米,对应拿地金额134.47亿元,占10月份销售额的56.86%,也相当于万科年内一个季度的拿地总金额。而万科三季报显示,截至9月底,年内万科累计仅新增50个项目。

券商的研报称,万科10月份的拿地支出是9月份土地投资额18亿元的约7.5倍,10月单月拿地金额占今年累计权益拿地金额(约430亿元)的31%,拿地款占销售额比例也恢复到21%(前三季度该比例为16.6%),显示公司拿地开始提速。另一方面,公司拿地的区域选择也主要集中在重点一、二线城市,目前万科在十大城市(一线城市+重点二线城市)的拿地金额已占总拿地金额的54%。“随着各主要城市去化周期逐步走低,我们认为开发商拿地积极性在4季度将维持较高水平”。有行业分析师表示。

实际上,在不久前,万科总裁郁亮还表示,“白银时代,房价单边上涨的时代结束,土地拿的多并不一定是财富。公司目前的项目资源足以支持两年以上的开发需求,未来将继续坚持审慎的投资策略,保持良好的投资质量”。

对于万科近期拿地数量突增的原因,万科董秘谭华杰对媒体表示,并不是万科的拿地标准出现了变化。他指出,万科拿地确实仍是比较谨慎的,主要考虑当地的土地价格与房价之间的相对关系是否合理。如果两者之间关系合理,公司便会进行相应拿地。他举例称,万科单月在杭州拿下6宗商住地块,主要考虑到杭州是重点二线城市,房价与土地价格的相对关系合理。

但业内人士认为,万科突然加大拿地力度,更多的还是看好后市,尤其是一、二线城市的市场,这从其拿地区域的选择上也可以看出。同时,万科三季度发行的50亿元公司债,利率仅为3.5%,创下业内新低,也让万科手中的现金更为充足。

谭华杰则强调,虽然一线城市楼市回暖快,但房价与土地价格之间的关系相对没那么合理,万科就会显得很谨慎。“北京四五环地价卖到5万,面粉贵过面包。万科不是不想在北京拿地,但出价比不过其它企业”。谭华杰表示。

不过,《证券日报》记者注意到,虽然其高层感慨了北京的高地价,但万科仍在近期获取了北京的一宗土地(延庆沈家营项目)。该项目位于北京市延庆县,净用地面积约 16.6 万平方米,容积率 1.4,计容积率建筑面积约23.3万平方米。万科拥有该项目20%权益,须支付地价款约1.4亿元。

此外,万科还新增物流地产项目1个,即杭州大江东香精厂项目。该项目位于杭州市大江东产业集聚区纬八路,项目净用地面积约10万平方米,容积率1.02,计容积率建筑面积约10.2万平方米,万科拥有该项目50%权益,须支付地价款约0.41亿元。

而作为万科重点开展的新业务,万科在三季报中表示,继上半年成立万科物流地产发展有限公司后,万科目前已在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取6个物流地产项目。万科方面还称,相比于住宅地产,物流地产更注重形成网络布局。因此可以看到,万科拿物流用地基本会在不同的城市开展,也是为了形成物流网络。

销售突破2000亿元

关注万科拿地量大增的同时,其年内销售额也在10月份突破了2000亿元。在恒大于业内第一个完成全年销售目标后,万科则顺利成为年内首家销售额突破2000亿元的房企。

11月4日,万科发布了其10月份销售简报,当月公司实现销售面积187.4万平方米,同比下降1.68%,环比增长1.74%;销售金额236.5亿元,同比增长7.06%,环比下降3.15%。截至10月,万科累计实现销售面积1627.3万平方米,同比增长11.89%;销售金额2041.2亿元,同比增长19.27%。而去年全年万科共实现销售金额2151.3亿元,在还剩2个月的情况下,超过去年的数据已成定局。

据了解,自今年5月份起,万科已是连续第6个月销售达到200亿元。多数券商均预计,万科今年的销售额可达2500亿元,因此其前10个月的销售额已完成全年销售目标预测的81.6%。中金的研报称,考虑到去年11月份基数较低(销售额189.6亿元),其预计万科今年11月份销售额增速有望回到15%以上。

长江证券最新的研报也称,万科四季度将迎来竣工高峰,全年竣工总量有望超出年初计划,因此四季度的结算量有望进一步提高,预计全年业绩增速可达10%左右。