对于刚过去的“金九银十”来说,楼市可谓疲态初显。而与楼市成交平淡形成鲜明对比的是土地市场火暴,尤其一二线城市高溢价地块频出。业内人士分析指出,高地价将刺激一二线楼市的涨价预期,但同时或给房企发展埋下巨大隐患。

“地王”频出

中国指数研究院日前发布百城房价数据,10月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10849元,环比微涨0.3%。据中原地产数据显示,全国主要的54个城市在九十月份销售51.7万套,环比七八月份多卖了1355套,微涨0.26%。领涨全国数月的深圳楼市,在“金九银十”销售旺季呈现出了年内“小低谷”,新盘开盘销售率大幅走低。

不过,相比平淡的楼市,土地市场表现火爆,尤其一二线市场尤为明显。记者梳理发现,近段时间来,一二线城市频出区域地王,北京、上海、福州、苏州等城市,均出现住宅用地楼面地价溢价超过50%的土地出让。

今年10月30日,北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块,以85.95亿元成交,成为北京史上成交总价第二高的地块,仅次于今年1月7日以86.25亿元成交的丰台白盆窑地块。

在杭州举行的10月收场土地出让会上,金茂历经56轮恶战夺下寰宇天下南地块,折合楼面价21512元/平方米,溢价率66%,身兼2015年杭州总价地王和滨江区单价地王。

9月,融侨集团以23.6亿元竞得原福州师专地块,楼面价每平方米19224元;10月,福州中鼎投资有限公司以33.4亿元竞得一旧屋改造地块,楼面价达每平方米22584元,成为福州新地王。

据南京国土部门发布的数据显示,今年前10个月,南京市区共卖出49幅经营性用地,实际成交面积达249.55万平方米,总成交金额达559.7亿元,平均地价由去年的每平方米9056元上升至18895元。

中原地产统计数据显示,截至9月底,一线城市9月土地成交额达589亿元,创年内新高,环比上涨180%,平均溢价率30.3%,创年内新高。在纳入统计的36个二线城市中,9月土地成交额达到1023亿元,环比上涨18.9%,也是年内最高。

土地市场分化或继续扩大

业内人士分析认为,目前土地市场上已显现出“虹吸效应”。由于一线城市保值增值属性明显,一些房企为规避三四线城市库存过剩风险,纷纷到一二线城市拿地,导致三四线城市房地产市场进一步萧条。

“原先公司多布局于福建本土,目前公司已把更多精力放在长三角地带,一二线城市已是企业投资重点。”闽系房企正荣集团销售部郭经理告诉记者。

今年4月,广州富力地产在北京高调推出富力运河十号项目。这被视为富力地产2015年回归一二线城市的最新动态。富力地产董事长李思廉表示:“集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。土地收购机会只限于考虑北京和广州等一线城市。”

进入9月,碧桂园、万科、阳光城、保利等公司在土地市场均斩获颇丰。记者统计发现,9月万科在杭州、沈阳、上海等一二线城市土地市场频繁落槌;而阳光城不仅在福建晋江、上海等深耕城市强势拿地,更在杭州、苏州等城市开辟新战场;保利也在佛山、太原、上海、武汉等一二线城市频繁出击。

“从库存的角度来看,一二线城市已迎来补仓时机。”克而瑞研究中心分析师黄彬认为,随着重点城市的去库存化周期降低,开发商竞相进入土地市场“补仓”。

多名专家预测,一二线城市的本轮土地热潮还将持续。“按规律,下半年是各地集中推地的时间。‘前松后紧’的供地节奏,也往往决定了四季度会有一批优质地块入市。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠说。

在黄彬看来,与一二线城市的土地供不应求不同,三四线城市普遍存在供大于求现象。

高地价是把“双刃剑”

业内分析,虽然土地市场火热短时间内不会带来房价明显上升,但土地回暖往往是楼市走强的“先声”。一些专家认为,随着高地价项目入市,开发成本加大,拿地房企会通过后续的经营逐步抬价。

“高地价项目入市,也会影响周边项目,从长远来看,将导致片区整体房价走高。”福州一地产公司高姓销售总监说。

事实上,高价地持续涌现已经实质性地推高了部分楼盘的售价。福州9月份原福州师专地块拍出楼面价每平方米19224元后,尽管福州住宅市场的库存量依然处在高位,但记者采访发现,该地块周边仍有多个楼盘相继以“未来房价要涨”为由每平方米提价300元-500元左右。

在黄彬看来,多年积累的高地价风险正逐步显现,一个直接的后遗症是产品结构和市场需求不相符合。“因为地价高,只能做改善型需求这部分,新盘多呈现高端化的特点,去库存化难度或进一步加大。”

此外,土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。“一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因为未来市场充满不确定性,一旦市场风向转变,公司资金链会受到极大挑战。”王阿忠说,“如果拿地前没有对市场的准确判断,高地价将为房企的发展埋下巨大隐患。”