北京土地市场的成交热度依然在持续。昨天,顺义仁和镇两地块被北京城建以49.89亿元的价格收入囊中,据机构初步测算,两地块超3万元/平米的楼面价已远超当地在售住宅均价。据了解,近期北京土地市场多宗地块都以高出区域在售楼盘的价格拍出,房企拿地热情可见一斑。

昨天,北京土地市场再度迎来地块竞拍,经过现场多轮举牌,顺义仁和镇两地块被北京城建一举拿下,50%的溢价率再次创造区域楼面地价新高。从区位分布看,以上两地块都位于六环外,周边楼盘在售均价仅在2万元/平米左右,两地块楼面价远远超出在售楼盘价格。

中新网房产频道从北京市国土资源局网站看到,11月份截止目前,北京已成交8宗地块,其中经营性地块6宗,出让金共计205.27亿元,继续了10月份的土地成交热度。

近段时间北京土地供应骤然加速,房企拿地热情高涨,不乏高总价、高单价项目竞出。综合各地块的成交情况可以发现,目前北京土地市场已呈现出高楼面价、多配建面积等特点。

“面粉”贵过“面包”区域楼面价不断超出在售房价

随着北京顺义仁和镇两宗住宅地块的成交,高地价再次引发业内热议。近期,北京土地市场已有多宗地块高溢价成交,每每成交都刷新区域内楼面价记录,被业内戏称为北京“无地块,不地王”。

从本文开头的数据可以看到,昨天成交的顺义两地块楼面价都超出当地在售房价,被形象地成为“面粉”贵过“面包”,这样的地块打造出来的楼盘房价高涨自然无法避免。

同样,11月13日成交的平谷地块溢价率接近100%,折合楼面价高达1.5万元/平米,创下平谷区住宅用地的楼面价新高,同时,通州台湖镇地块楼面价达到3.8万元/平米,同样居区位之首。而朝阳常营地块66000元的楼面单价也远远高于当地42000元/平米的住宅平均售价。

房企联合体拿地频繁 生出变故在所难免

联合体拿地已并不新鲜。但在热点城市土地市场尤其是北京,联合体拿地呈现上升趋势,联合体组成由两家递增至三家甚至是四家房企。

根据亚豪机构统计数据显示,2012年及以前,在北京土地市场经营性用地出让当中,联合拿地的比重多在30%以内。而进入2013年之后,这一比重快速提升至39%,而到了2015年这一比例已达到46%,接近全部经营性用地整体成交的半数。

来自中国指数研究院的分析显示,房企联合拿地仍为主要竞得方式,利于实现资源与优势互补。从竞得方式来看,北京住宅用地成交总价前十个地块中,七个地块为企业联合拿地,地块规划用途除居住用外,还有基础教育、社区配套服务设施、文化设施、邮政设施、医疗卫生、综合性商业金融服务业等多方面用途,房企倾向于联合拿地,既能减缓资金压力、分摊风险,又能够利用本企业背后的资源,实现资源与优势的互补。

不过,房企联手拿地并非万无一失。对此,郭毅分析表示,虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议,但是在合作过程中难免会出现一些变故,例如近期碧桂园联合中国金茂所拿地块,因高出拍地资金授权范围,碧桂园欲退出。为此,金茂只能选择全盘接受或者等待对方找到“下家”,对项目运作周期不无影响。

地块多配建保障房 房企拿地热情不减

不难发现,近些年北京出让的地块多配建保障性住房,11月份成交的6宗经营性地块也仅有平谷地块没有配建条件。以昨天顺义两地块为例,房企需配建共计39000平米限价商品房。11月12日朝阳区常营宅地需配建28000平米限价商品房,以及36000平方米自住型商品房。

更具代表性的地块为通州台湖镇地块。该地块需配建12000平米限价房,加上原本固定的35000平米的限价房及41400平米的自住房,该地块保障房配建高达88400平米,占全部建筑规模的75%。

中国指数研究院的分析称,高价地诞生后,开发的住宅项目主要分为两类,一类为按国家要求配建的保障房,一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定,为保证收益,开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。

对此,郭毅分析认为,由于竞建配套保障房这种出让形式,使得市场开始向着低端与豪宅二元主导的畸形模式发展,并且为市场参与者所诟病,因此国土部分在土地出让方式上也开始寻求新的途径。而从平谷地块的表现可以看出,即便没有配建条件,北京住宅用地市场价格仍然是居高不下,由此也可以看出开发企业对于土地的热切程度。