2.7%“潜规则”能靠市场定价打破吗

一套200万元的二手房交易,中介服务费多少钱?政府指导价是4万元,中介巨头要5.4万元,互联网则喊2万元。其中最高的5.4万元,是按照2.7%的“潜规则”计算。从明年起,北京的中介服务费将完全放开,实行市场定价。买房人不禁猜想,多年的“潜规则”能就此打破么?搅局的低收费又能推而广之吗?

中介

2.7%“潜规则”始终坚持

 

“165万元的房子,中介服务费4.455万元,一分钱都没还下来。”整理两个月前的购房票据时,李楠对于当时链家经纪人“铁公鸡”的一面还历历在目。尽管她好话说尽,甚至假装要放弃成交,可经纪人依然坚持收取2.7%的中介服务费,并表示这是全北京通行的政府指导价。

“与其说这是政府指导价,不如说通行的‘潜规则’更合适,因为这个标准是要高于主管部门文件中的规定的。”一位业内人士直接点评道。他口中的文件,是北京市发改委于2011年8月发布的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》。根据通知的内容,500万元以下房款的二手房交易,支付给中介机构的佣金从2.5%下降到2%。除非是少数特别复杂的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过10%。

不过,自从文件执行的当月起,这个标准就被中介机构变相提高。首先,绝大多数交易都被视为特别复杂的买卖,统一收取2.2%的中介服务费。同时,经纪机构还会向买房人收取0.5%的保障服务费。很快2.7%的标准就成了通行于楼市的“潜规则”。

“这两年占据市场二到四名的中介机构,比如我爱我家、中原地产,平均下来能打折到2%,基本等于规定的水平。但链家依赖于50%的市场占有率,依然维持着2.7%的中介服务费。”这位人士表示。

搅局者

佣金费低于1.5%

有竞争就会有变化。2015年开始,随着互联网中介这类“野蛮人”的出现,二手房交易的“湖水”也被搅动得厉害。

最先出现的是一家门店没有的中介机构爱屋吉屋,他们宣布将二手房买卖服务费下降到1%,接着在新房市场发展多年的思源地产大举拓展二手房业务,将服务费下降到1.5%最低的则是搜房网,喊出了0.5%的中介服务费。

一套200万元的房产交易,新竞争者就比传统的几家中介公司,便宜出2万元到4万元。“在过去一年中,互联网中介的市场占有率明显提升,尤其是搜房网和爱屋吉屋,依靠着低价模式,几乎呈现出指数式的增长,市场占有率分别增加了145倍和179倍。”北京中原地产市场总监张大伟就告诉记者,尽管互联网中介的起步基数很低,但它们确实在改变着市场。

以2015年10月为例,记者查阅到,通过爱屋吉屋成交的二手房达到445套,位列中介机构的第五名。

佣金

一套房抵小卖部1年利润

2.7%的服务费究竟代表多少?记者以一套普通的200万元房产为例,一次房屋交易的中介服务费就是5.4万元。

“这几乎可以抵得上我一年的利润了。”听到这个数字时,“北漂族”老张长叹一口气。老张在南四环经营着一家小卖部。多年前,社区小卖部在居民眼中很吃香,谁家做饭缺袋盐、缺两个鸡蛋,都会下楼到小卖部买。但这几年,随着大型超市一个接一个地拔地而起,还有网络电商的无孔不入,社区小卖部的生意也越来越难做。

“有时候一个上午,才能赚个几十块钱,每月三千多元的房租都能压得我透不过气来。”老张说,即使以非常乐观的每月利润5000元算,5.4万元的佣金都几乎抵得上他1年的总利润。

“更何况,这几年北京的房价不断上涨,2012年卖160万元的房子,到今年都已卖到280万元,一笔交易佣金就随房价增长了3.2万元。”甚至有业内人士称,2.7%的服务费能获得40%的超额利润。

猜想1 中介费能下降吗?

“如果政府真的允许中介服务费按市场定价,我希望它能降到2%以下的水平。”李楠说。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进在采访中告诉记者,从中介行业的发展实际看,放开政府指导价是为了刺激市场的交易,降低各类成本,是提高市场交易效率的一个重要体现。而从物价的层面看,也是希望对冲目前高房价的风险。严跃进认为,随着市场交易活跃度的增加,收费标准也许会有所降低。

猜想2 1%的低收费能持久吗?

不过,对于以“野蛮人”身份进入行业的互联网中介公司1%、0.5%的低收费模式能否持久,严跃进却表示并不乐观。“互联网企业随意调整佣金,打价格战,其实会招致行业的抵触。这也说明此类策略并非获取竞争优势的关键,后续还是需要继续进行改革。”

很多业内专家都向记者提到了在上海起家后北上的爱屋吉屋。就在11月底,爱屋吉屋的市场部负责人向媒体表示,将调整对经纪人的高薪补贴模式,底薪可能从4000多元降到3000多元,佣金提成比例会调整到行业水平的1.5倍,这样,整体上,原先是行业2倍的收入水平要变为向1.5倍看齐。