在11月中旬中央财经领导小组第十一次会议明确表示房地产要去库存之后,近期又传出“房贷利息可抵个税”的消息,市场普遍解读为利好地产行业,房地产去库存的后续政策工具箱即将打开。但其中有些说法很有似是而非之感。

客观来说,我国房地产市场经过较长时间数量型扩张之后,进入到结构性分化阶段,是很正常的。去库存,本身就是针对结构性调整的。目前,一线城市土地依然紧俏,房屋销售率先回暖;在有的地方,甚至“日光盘”和“捂盘惜售”重现。相对而言,三四线城市土地库存量高企、价格低迷。从量级上考虑,这些地方去库存的压力更大。

国家统计局最新数据显示,今年1月至10月,房地产开发投资同比名义增长2%,连续19个月出现下滑,也再次成为1998年房改以来中国经历的最差投资数据,而在两年前,这一数据还长期维持在20%以上。 房屋新开工面积单月增速除9月的“昙花一现”,10月再次跌入零值以下,同比增速-24.5%,累计增速更是从2014年后全线负增长。

 

然而,去库存并非“甩货”,而是要与实际需求对接起来。政策加码,只要是从需求角度出发,就应当视为合理。因而,“房贷利息可抵个税”的利好未必有多远。另外,已有专家指出,全国商品房和住宅库量虽然大,但远非编造出来的“恐怖数字”那么大。并且,过去三四年,三四线城市的土地成交和新开工多是持续负增长的,市场无形之手早就开始减缩供给了。三四线城市库存压力最大的时点正在过去,我们不需要自己吓自己。

从商品生产的角度看,产品销售的不畅,产品积压必然导致资金回笼过程阻滞,直接影响生产资料的再投入,这也就引出了“去库存”问题的另一面,或者说下一环——房地产投资的明显下滑。

投资增速的负增长受制于库存的正增长,而去库存实现销售资金回笼是投资行为得到回报并进行再投资的前提。只有打通库存环节的阻滞才能让投资实现收益,继而进行再投资,使整个生产过程走上正常的循环轨道,让整个房地产行业恢复正常生产秩序。同时,只有当整个行业真正能够实现从生产到销售的正常循环,并且让更多的投资看到这一正常循环,才能有意愿进入这一领域。

另一方面,改变投资增速下滑,吸引新增投资除了刺激需求帮助去库存,通过税收、信贷、改革简化行政环节、提高投资便利,以及综合性金融创新等政策支持,引导和改变投资预期,也是可行的。需要特别注意的是,房地产行业并非只是指开发建设,除了商用和住宅的土建开发,还包括物业管理、拆改建、租赁等。尤其是在新型城镇化建设中,城市配套设施的更新和完善,生态环境的提升等等更广泛的内容。

总体而言,维护房地产行业健康运行,一方面要加大“去库存”力度,另一方面要想办法引导投资,并使投资走进更宽泛的房地产领域,改善人民生活,提升房地产业质量。