中国的房价有多高?买房有多难?

中国的房价飞涨已经持续十多年。其间,对于房地产泡沫破裂将引发中国经济崩溃的猜测与传言此起彼伏。但是,在过去十年间,中国不同城市的房价究竟上涨了多少?中国家庭买房的财务负担究竟有多大?Hanming Fang等学者在最新NBER工作论文中,使用中国某大型商业银行的住房抵押贷款数据分析指出,北京房价的上涨在一线大城市中最为明显,一线城市的房价与家庭收入之间的差距持续拉大。

房价之高

研究者根据2003-2013年中国120个主要城市的住房抵押贷款数据对这一时期的房价进行了测算。测算结果显示,2003-2013年中国房地产市场的确经历了“黄金(1071.80,3.50,0.33%)时代”。在北上广深四个一线大城市中,房价平均每年上涨13.1%。在31个其他直辖市、省会、重要工业城市等二线城市,房价平均每年增长10.5%。另外85个三线城市的房价年均增速为7.9%。(同期中国的平均通胀率为2.68%)如此的房价飞涨态势已经超过1980年代日本、2000年初美国的房地产泡沫。

通过研究者构建的房价指数,我们可以看出,北京的房价增长最为迅猛——房价在十年间翻了七倍,但是人均可支配收入只翻了三倍,远赶不上房价上涨的速度。在这期间,北京的房价经历了两次短暂下跌——分别是2008年5月到2009年3月和2011年5月到2012年6月。

与北京相比,上海的房价上涨则较为温和——2003-2013年间翻了4.43倍,而人均可支配收入与北京一样翻了三倍左右。十年间,上海的房价经历了三次下跌调整,第一次是在2005年5月到2007年3月间下跌了13%;第二次调整也在2008年金融危机之后,幅度较小;第三次调整是在2011月6月到2012年3月间下跌25%。

地理位置相近的广州和深圳在2003-2013年房价分别翻了5.1倍和3.65倍。但是,同期广州的人均可支配收入也翻了三倍,而深圳只增长了68%。两座城市都在2008年金融危机后经历了较为剧烈的楼市震荡,在2007年10月到2009年1月间深圳房价一度下跌了39%。

我们再来看二三线城市。2003-2013年间31个二线城市房价平均翻了3.92倍,而且波动不大。但是在这期间,人均可支配收入也相应增长。最为值得注意的是,85个三线城市的房价十年间平均翻了3.13倍,慢于人均收入的增速。

买房之难

房价收入比是最常用来衡量家庭购房财务负担的指标。研究者将每类城市中的贷款购房者分为低收入家庭(所有贷款家庭中收入最低的10%家庭)和中等收入家庭(所有贷款家庭中收入位于45%--55%的家庭)。

对于低收入家庭来说,2003年时在几乎所有样本城市中,房价收入比均稍高于8。换句话说,低收入家庭的购房支出是其家庭一年可支配收入的八倍。而且为了申请住房抵押贷款,低收入家庭必须支付约38%的房款首付,这部分首付已经相当于其家庭年收入的3倍。在现实中,贷款购房者年龄多在30岁出头,房款首付基本需要花费掉他们及其家人多年的积蓄。

据研究者测算,如果一个家庭支付了40%的房款首付,房款的其余六成部分以年利率6%向银行贷款,那么这个家庭需要将其年收入的近30%用来偿还每年的房贷利息。再加上每年还要偿还一部分房贷本金,以最长30年的贷款期限为例,那么购房家庭年收入的16.7%将用来偿还这部分本金。也就是说,一个家庭在贷款买房后,每年需要将整个家庭年收入的46.7%用来偿付贷款本金和利息。而且,这还只是在房价收入比处于8的时候。如上图所示,低收入家庭在一线城市的房价收入比在某些年份已经超过了10,其购房负担可想而知。相对而言,中等收入家庭的房价收入比要好得多。

尽管中国购房家庭的财富负担相当重,但是其购买的房屋相当宽敞。虽然低收入家庭在一线城市购买的房屋面积相对较小,其平均面积也达到72-80平方米,这意味着人均住房面积可以达到25平方米,远高于香港、纽约、新加坡和东京等城市。但是,从总体上来看,两类家庭在各类城市中购买房屋的面积均出现下降趋势。