2015年,央行进行了5次降息,五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%,降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的市民而言,降息的福利在次年生效。扬子晚报记者计算,从2016年元旦起,“房奴“的还贷压力将减轻,20年期的100万商贷,每月可少还700多元。但理财师提醒,提前还贷未必划算,需慎重。

 

央行2015年5次降息

2015年3月1日 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

2015年5月11日 金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

2015年6月28日 金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。 同时针对性地对金融机构实施定向降准。

2015年8月26日 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。

2015年10月24日 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。

一年五次降息,新的一年房贷利息减少了

2015年,央行共进行了5次降息,五年以上的商业贷款从今年年初执行的基准利率6.15%下调至4.9%,算下来降息之前和之后相差1.25%。假设市民黄先生通过纯商业贷款办理100万元的房贷,还款期限为20年,按照今年年初6.15%的利率,等额本息的还款方式,黄先生总共将需要支付的利息总额为740267.62元,每月还贷金额为7251.12元;而如果按照4.9%的房贷利率,采取等额本息的还款方式,则黄先生每月的还款金额只要6544.44元,总共的利息支付也降低至570665.72元。比较而言,实行新的基准利率后,总利息支出减少近17万,每月房贷少还706.68元。

某国有大型银行的理财经理告诉扬子晚报记者,房贷利率调整的方式有三种,一种是次年调,银行利率调整后,次年1月1日开始执行新利率;一种是按年度调,从贷款人的贷款日期算起,一年之后予以调息;还有一种是次月调息,即在利率调整后的次月执行新的利率水平。理财经理表示,大部分银行采用第一种方式,次年生效,国家利率调整后,银行会自动执行新的利率政策,贷款人不必提出申请。

因跨越年度分段计息,1月份月供或不减反增

那么,在银行执行新的商业贷款基准利率后,房贷就会立刻减少吗?银行相关人士表示,并非如此,对于采用等额本息还款的客户,随着利率降低,每个月还的贷款数目中本金金额要多,而且逐月增加,对客户而言,贷款结清前,总利息是减少的,为利好。

银行个贷部门相关人士介绍,多数银行房贷还款日为中下旬,由于1月份处于年度分段计息时段,部分客户1月份贷款月供可能会有所上升。假如每月15日为还贷日,2016年底利息计算方法要分为两部分,2015年12月15日至31日期间执行旧利率,2016年1月1日至15日才执行新利率,因此,1月份房贷利息下降不明显,但同时,根据等额本息计算公式重新计算,还款本金却会上涨,供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,所以会出现1月份月供“不降反升”的事。

因此,银行人士建议,客户1月份最好留意银行短信通知,在月供还款之前多存些资金,避免出现房贷逾期情况。

要不要提前还贷?未必划算,最好慎重考虑

随着年底的到来,各单位的年终奖纷纷发下来,有一些市民在犹豫:有钱了,要不要提前还贷呢?对此,江苏某国有银行一位理财师分析,当前各家银行基本上实行基准利率,如果之前享受的是7折或8.5折利率优惠,提前还贷未必划算。

银行理财经理介绍,对于提前还贷,有些银行会约定交一定比例的违约金,有的银行会以“是否满一年”为界,贷款不到一年会收取违约金,一年以后不收取。理财经理介绍,处于还贷初期的客户,若有好的理财方向,提前还贷还可以,但若处于还款中后期,由于已偿还大部分利息,因此提前还贷不划算。同时,理财师介绍,对于以前买房申请到利率8.5折优惠的市民,打折后的利率为4.165%,低于银行理财产品的收益水平,因此,如果之前享受7折、8.5折优惠利率或办理公积金贷款者,在今年五次降息的情形下提前还贷是不划算的。