截至昨天下午15时,杭州市区(含余杭、萧山)商品房库存为167231套。这个数字是3年前的两倍。这几年,是外来房企进驻杭州的大年,也是楼市调控的严冬;这几年,很多外来房企大张旗鼓地来,又悄无声息地撤了;这几年,很多本土房企把前几年赚的钱又亏进去了,活得无比艰辛。

今年的成交量破新高,但越来越高企的库存量却像一大片乌云压在楼市的天空。好在政策的暖风终于吹来了。12月18日至21日举行的中央经济工作会议上,专门提到了要消化房地产库存。但这个天量库存该怎么来消化?开发商降价行得通吗?房屋征迁货币化安置有效吗?还是要依靠政府的各项补贴?抑或是吸引外来人口和农民工城中置业?

显然,政府希望打一套组合拳。但无论哪一套拳法,提升购房者的信心才是重中之重。

去库存大招之一:

降房价、尾盘甩卖

这一招最有效

12月25日,杭州价格网公布了一批房源价格调整公示。据钱报记者查询,大部分房源是在原先的备案价上进行了调低处理。

比如滨江城市之星,一套2楼的338平方米房源,毛坯单价从原来的备案价36730元/平方米调整到如今的34520元/平方米,降了2000多元/平方米,总价少了60多万元;金地自在城天悦湾一套排屋,毛坯备案单价从原来的33431元/平方米,调整到27945元/平方米,降幅达16%。

记者发现,这些降价的楼盘,基本都是尾盘在售,而在今年的销售中,也不乏看到有一些老盘突然迸发出新“活力”,成交活跃,而其中的原因,也基本与降价有关。所以,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

但我们不能忽略这样一个事实:库存中的一些尾盘降价,不代表楼市的价格降了。事实上,杭州成交活跃的年度楼盘,尤其是那些品质还不错的改善盘,成交量占据了楼市的相当份额,他们的价格变动才反映了楼市的价格起伏。比如,绿城杨柳郡,在杭州价格网最近一次价格调整公示中,楼盘单价上升了300~500元/平方米;10月金茂悦一套公寓单价比备案价上调了2000元/平方米;8月,运河宸园一套90平方米的公寓比之前的备案价涨了1000元/平方米。从成交结果来看,虽然价格涨了,却并不影响他们红火的销售成绩。

由此来看,2016年采用降房价,或许能去化一部分的库存,但在目前开发商都已经降无可降的基础上,再降房价以求得换量,恐怕有一定的难度。而2016年也会存在两极分化:那些改善为主的中高端盘,拥有天时地利人和,或许能名利双收;而那些卖了几年却仍然有不少存量的项目,恐怕也只能以壮士断腕的决心,降价回笼资金。

去库存大招之二:

对特定人群、特定房源进行补贴

是提振购房信心的好招数

12月8日,杭州富阳发了一则《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》的通知,落实了富阳购房补贴的优惠政策。政策主要有:对在富阳购房新建商品房的购房者,在取得房屋所有权后,给予购房款1%的补助;另外,对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴,最高可享受80万元补贴。

据透明售房网显示,富阳目前商品房库存量为10136套,而且仍然有很多已经出让的土地尚未开发,库存压力大。而这个政策出台前,富阳的楼市成交惨淡,每日新房成交在20套以内,可以说,去化的量远远赶不上新增新房量。政策带来的效果还是比较明显的,12月中旬后,富阳日平均套数超过了20套,其中12月23日这天成交了34套。

由此可见,政策的补贴对“去库存”的效果还是有的。同样,今年7月份,宁波出台了一项购房补贴政策,截至2016年6月30日,购买住宅和非住宅,所缴契税给予50%的补贴,相当于契税打了个对折。这对于改善型购房者来说,算是相当大的补贴,以一套总价300万元的140平方米以上非普通住宅为例,契税就可以减下4.5万元。

2009年,也正是因为有一年内换房给予契税补贴,首套房贷可以打7折这样的优惠力度,给予购房者十足的信心,造就了2009年的楼市繁荣。这样的政策,对于购房者而言也是实实在在的实惠,今年杭州市区(含萧山、余杭)还没有类似的政策出现?或许我们可以在2016年期待一下。

去库存大招之三:

征迁货币安置

可有效消化库存

对于国有土地上的房屋征迁,和集体土地上的城中村或郊区村居拆迁,今年杭州也分别出了政策,鼓励和支持货币化安置,严控实物安置分配政策。

5月7日,杭州市政府下发了《关于大力推进住房货币化保障方式的指导意见(征求意见稿)》,对于房屋征收货币化安置最高给予原房评估价值42%的补贴和奖励,这需要在规定期限内签约搬迁,并在领取货币补偿之日起12个月内购买住宅房屋。杭州市房管局征收办的谢小敏处长告诉记者,截止到目前,今年共有900多户国有土地征迁户选择了货币安置,占总征迁户的50%以上。“这个比例比以往高多了。现在对于货币安置的补贴优惠大,而且很多老人拿到钱以后,可以在家附近去购买居住条件更好的二手房,马上可以入住。货币安置对于去库存有一定作用。”谢小敏说。

9月24日,一则《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市征收集体所有土地住宅房屋补偿货币化安置指导意见的通知》,则让更多的被拆迁农民受益。其中规定,“对选择货币化安置的,补偿人可以给予被补偿人一定的奖励。对在领取货币化安置款12个月内购买商品住宅的,补偿人可以给予被补偿人一定的补贴。具体标准由各地结合实自行确定。”

杭州市国土局征地拆迁办主任王永涛告诉记者,通知发出后,需要各地方根据具体情况制定具体细则,到目前为止,像江干的普福、余杭的星桥、之江的转塘都已经开始了货币化安置。

位于之江转塘的新帝朗郡就是一个明显的受益案例。今年10月,朗郡推出了一批优惠房源,面积都在200多平方米以上的大平层,消息很快传到了附近村民耳朵里。附近某村的吴先生先来看了房,对房子的户型、总价表示很满意,加上又是学军小学分校的学区房,去了一次就下单了。过了两天,他又带了他的两个亲戚来买房。“要等回迁还不知道哪一年,而且还要排队、抽签,还不如用货币安置的钱直接买一套现房。”

冰冻三尺,非一日之寒。近17万套的库存量,也并非一日可去化。但信心最重要,如果多种政策多管齐下,如最直接的金融政策,降准降息,降低首套房的首付比例等,楼市库存将会得到有效去化。