自冬季来临,海南宜人的气候吸引全国各地游客来此度假、置业,海南房地产企业借机纷纷扎堆开盘,推出多种优惠吸客。

冬季历来是海南楼市的传统销售旺季,这个冬天也不例外。自去年11月份以来,海南楼市持续升温,位于三亚、海口等地的多个项目实现热销。在业内人士看来,伴随着品牌房企进驻海南,这一区域内的产品和价格比拼将更为激烈,运营和服务成为项目吸引购房者的关键。

1 冬季销售走旺

据位于陵水清水湾一项目的销售人员介绍,冬季来临,海南宜人的气候吸引全国各地游客来此度假、置业。海南房地产企业纷纷扎堆开盘,推出多种优惠举措,加上前期一系列房产新政利好的持续发酵,海南楼市冬季销售走旺,项目最近的咨询量比淡季时增加了不止一倍。

2015年11月,海口滨海·幸福里、远大·海世界、万达·骏豪仕家、恒大海口文化旅游城等项目,或开盘或加推,部分项目出现开盘售罄的情况。

来自北京的孙先生,最近给父母在三亚买了一套精装二居室的房子。他表示,海南气候适宜老年人长住,趁着年底楼盘推盘促销买一套给他们住,以后全家也可以在海南过年。

进入2015年12月以来,海南各大楼盘争抢入市,恒大、华润、鲁能、雅居乐、碧桂园、保利等大型房企纷纷开始了海南项目的新一轮推广。记者在采访中发现,众多楼盘赶在年末吹响推盘集结号,无疑是希望在海南旅游黄金季节抓住更多客源,既冲刺全年的销售目标,也抢占明年的市场先机。

2015年12月28日,中国海南海花岛开盘。开盘现场的大屏幕滚动着海花岛的实时成交数据,实现开盘总成交金额122.05亿元,销售面积136万平方米,认筹到访人数10万人,平均每3.2秒钟卖出一套房。

记者从海南本地的业内人士处了解到,他们普遍看好今年海南冬季旺季。楼市政策利好,加上海南环岛高铁年底通车等利好,进一步搅热了今年乃至明年的海南楼市。预计春节前海南楼市还将迎来更大一波的推盘潮。

2 全年成交向好

2015年以来,伴随着全国楼市回暖,海南楼市也逐步走出之前的清冷局面,成交逐步回稳。

据新浪乐居监控数据显示,2015年1-12月,海南商品房累计成交71385套,成交总面积为611.78万平方米,成交套数同比2014年全年上涨10%。

政策利好无疑助长了楼市成交。除了3·30新政、年内5次降息等政策,海南省在公积金贷款额度、住房商贷可转公积金贷款等政策方面也做出相应调整,加快了购房人入市脚步。

陆女士在海口工作已经快三年,眼看着各方面的政策利好持续出台,最近她赶着海口楼盘推盘的时机选定了一套两居室。“从海南大学毕业后,我在北京工作了两年。但比较了生态环境、生活节奏等因素后,最后还是选择回到海南。等房子交房后,就把父母接过来一起住。”

成交量回升的同时,海南楼市成交均价依旧保持在万元之上。海南乐居监控统计显示,2015年海南商品房成交均价约10753元/平方米,相较2014年的11508元/平方米、2013年的11311元/平方米都有小幅下降。由于海南属于外向型市场,它的客户群体具有较高的消费能力,贷款政策的变化对他们没太大影响,因此开发商在价格上也不会做太大让步。

3 房企加速鲸吞

楼市热销背后,是众多品牌开发商的角力。

自从2010年海南提出“国际旅游岛”概念后,海南岛就没有停止过旅游地产开发的脚步。尤其近两年来,海南房地产开发模式向综合性旅游度假地产转型,实力雄厚的品牌开发商相继进驻海南岛,掀起市场的洗牌浪潮。

2015年以来,品牌房企愈发显示出对海南市场的青睐。

2015年11月,媒体报道,融创进入海南市场,与海南万宁弘基置业有限公司合作开发海南万宁日月湾综合旅游度假区项目。

2015年12月,远洋地产则以股权收购形式,从南丰集团手中获得西山渡项目。恒大地产则花费135亿从新世界地产手中获得四个项目。

除了通过收购方式进入海南市场,品牌房企通过土地市场竞得土地也颇受业界瞩目。2015年11月17日,中海地产以6.28亿元竞得海口椰海大道南侧地块,首次进入海南。

而在此之前,绿地、鸿洲、鲁能、碧桂园四家大房企已经频频出手,其中碧桂园在陵水区域频频拿地,2015年3-5月拿地38.07公顷,共计7.4亿元。

中海、融创等大房企进驻,带来的是更加残酷的竞争。在海南本土业内人士看来,缺乏充足的资金和拓客能力,本土小型房企的日子会越来越难过。而大型品牌房企凭借高周转实力,将在海南市场掀起愈演愈烈的产品和价格比拼。

4 “去库存”是道坎

大型房企争相进驻海南并非突发奇想。一直以来,岛外客群是支撑海南楼市的主力。投资投机需求涌入也催生了楼市泡沫,引发空城等一系列问题。

近两年来,海南省一直在调整房地产产品结构,在保障本地居民住房问题同时,推动经营性房地产发展。就在2015年11月,海南省政府正式下发《关于促进房地产业转型发展的意见》,提出海南在适度发展公租房和普通商品住宅等长居型居住地产,满足本岛常住居民住房需求的基础上,鼓励发展分时度假(产权式酒店)、酒店式公寓、宾馆、酒店、写字楼、商业营业用房等以旅游度假或商业经营为目的的经营性房地产,实现与旅游、文体、健康、医疗、卫生等产业相融合,从单一产品向多元化产品转变。

具备较强资源整合能力的品牌房企选择在这个时机进驻海南,不无道理。而海南楼市政策背后,是海南楼市外来人口居多,库存状况不得不令人担忧。

海南克而瑞最新数据显示,近几年海口商品住宅量供过于求,截至2015年11月末海口商品房存量达757万平方米的历史新高,消化周期长达31个月。截至2015年11月,三亚商品房市场存量421.26万/平方米,去化周期56个月,较2014年增加了两个月。海口、三亚消化周期尚且如此,更不论其他市县。由此可见未来一年内,海南楼市将持续“去库存”特征。

面对这种趋势,业内人士判断,海南楼市平价跑量的趋势仍将延续。传统靠营销手段促进销售的方式已经难以为继,面对未来市场的分化,唯有通过产品细分、成本管控和精准渠道挖掘,以运营和服务赢得客户。