今年以来,北京商住项目迎来前所未有的“黄金期”,在普宅普遍推迟入市节奏的背景下,1月的楼市供应与成交似乎成为了商住的独角戏。而这场戏或许在今年整体市场中都将保持着很足的分量。

一开盘就会被抢购

如果说以往的1月已经是房地产市场的淡季,但对于今年来说,似乎仅仅凭着商住一个产品的支撑就让整个市场的热度非常。

1月,保利大都汇、珠江悦景园、金地中央世家推出的商住产品没有出现一个例外,全部成为了“日光盘”。而金地中央世家所推出的最后一期商住公寓更是创下了千人抢200套房的热销局面。

 

事实上,商住的火热并非仅是新一年才出现的事情。2015年,北京商住项目的市场热度远高其他住宅产品。据亚豪机构统计数据显示,2015年1至10月,北京商住项目的成交总金额为290.17亿元,与去年同期相比大涨94%,几近翻倍。而同期的普通住宅成交金额的同比涨幅仅为34%,别墅也不过69%。

此外,从亚豪机构提供的数据显示,从2015年8月份以来,北京商住项目成交价格已连续4个月上涨,成交均价由去年8月的2.4万元/平方米涨到去年12月中旬的2.8万元/平方米。

对于今年商住市场的火爆原因,亚豪机构市场总监郭毅分析,一方面是整体市场的大背景,楼市今年整体上升。另一方面是信贷政策的原因,信贷放松,购房者的融资成本下降,包括几次降息降准,市场流动性相对充沛造成整体楼市成交量的拉升。“特别是现在一些商住项目比住宅产品价格要低,性价比优势就凸显出来。”

价格适合改善人群

商住成交的上涨也得益于整体市场发生的变化。纵观目前北京楼市,出于价格不断的上涨,以及自住型商品房入市的放缓,低单价或是低总价的房源已经很难在市场中寻找。而这一情况已经从刚需盘开始向首次改善蔓延。

为此,商住凭借着低单价及低总价的优势迅速成为了开发商抢夺市场的有力工具。

在2015年,商住项目趋于高端化。均价“3万+”的项目已经成为新兴商住项目的主流。从去年8月到目前,商住项目成交排名前10的项目中,“3万+”项目占了整整一半。

目前,北京市南五环到南六环一带,近期有多个新的商住项目入市,多以高端项目为主,均价几乎都在3万元/平方米左右。这些新入市的商住产品在拿地之初,就因为地价高企而不得不打造成高端项目。

据了解,华远西红世在去年12月20日开盘,售价在3万元/平方米左右。丰台的新项目鲁能·钓鱼台美高梅公馆更是达到了均价7.5万元/平方米,包括此前已开盘的泰禾中央广场、恒大未来城、旭辉6号院等都是刚推出不久的商住项目,定价也都在3万元/平方米左右。虽然看似单价很贵,但在同区域内,商住类的改善型产品实际仍处于一个低位。以旭辉6号院为例,在同区域内,普通住宅类的别墅产品单价早已超过4万元,总价更是达到了500万元/套起,而该项目单价仅3万元/平方米,总价则在350万元左右。这足以看出商住的价格优势。

供应覆盖京城各地

此外,不得不说的是,在目前住宅限购的市场背景下,将可售商业公建开发成为可商亦可住的商住项目产品是最符合政策环境和需求导向的,未来商住项目的市场供应规模将会大幅增加。

但对于商住产品来说,北京却并不会陷入供应降低的情况。相反,在2015年各个区域都不会缺少商住的身影。

据记者了解,今年通州的商住、商办物业竞争将更加激烈,预计届时入市体量将达到400万平方米。而在这一区域,共有绿地、保利、富力、远洋等十余家品牌房企的多个项目聚集,户型多以100平方米以内的小户型为主。

此外,顺义也将是今年供应商住产品的主要区域。包括ID CITY、金地未未来等项目预计可以提供近4000套以上的房源。

在西部,以门头沟和石景山为主的区域也成为了商住产品的主要供应地区。在石景山,绿地Air群商中心、景山财富中心、绿地环球文化金融城、金融街(长安)中心都有部分公寓类的产品入市。而在门头沟,远洋新天地、鸿坤七星长安、华润悦景湾、融创西长安壹号等项目也将撑起商住的供应大旗。