伴随着创业创新热潮而再度兴起的互联网产业,正在改变写字楼和商铺市场的租赁形态。

近期,多家机构发布报告显示,2015年第四季度北京甲级写字楼市场需求强劲,整体空置率继续走低,租金则持续攀高。这部分租赁需求,以IT和金融类公司为主。

仲量联行认为,即便当前创业热潮有所冷却,且P2P行业的泡沫正被挤出,但由于整体环境向好,并不会影响这部分需求的延续。预计在2016年,这两部分需求仍将是北京写字楼市场的重要力量。

与此同时,由于受到电子商务和海外代购渠道的冲击,北京中高端购物中心的空置率则持续上升。机构认为,这种态势短期内同样难以改变。

金融行业需求超3成

第一太平戴维斯报告显示,2015年第四季度,北京市甲级写字楼市场有两个新项目入市,分别是位于望京的“诚盈中心”和位于CBD周边区域的“达美中心”,合计带来11万平方米新增供给。至此,北京甲级写字楼可租赁存量达到1010万平方米,仍是中国大陆最大的写字楼市场。

该机构指出,去年第四季度,北京全市净吸纳量达到11万平方米,全年净吸纳量共计42万平方米。尽管有新项目入市,但随着之前入市项目的进一步消化,北京甲级写字楼空置率维持低位,达到3.6%,环比微降0.1%。

戴德梁行对北京核心商圈的甲级写字楼空置率统计显示,截至去年四季度,上述指标仅为3.2%,同比下降3.3个百分点。创最近四年新低。

低空置率情况下,需求十分集中。第一太平戴维斯指出,金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源,占全年总需求的34%。另一大来源则是IT及高科技公司,占比25%。此外,咨询顾问、制药、能源类企业也占据了相当比例的租赁需求。

从资金类型上看,内资企业依旧是市场主导,占全年总成交的七成。

受此影响,北京甲级写字楼的平均租金也持续高位震荡。截至2015年第四季度,达到每平方米每月人民币319.8元,环比小幅上涨0.5%,同比上涨0.9%。

由于P2P行业缺乏规范性和稳定性,以及部分公司被调查事件的曝光,这类金融公司也受到一些业主的排斥。

仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯向21世纪经济报道记者表示,这并不会影响到这些行业的整体需求。他表示,在北京的写字楼市场,只有2.5%的甲级写字楼面积由小型内资金融公司承租,其中包括P2P公司,“即使出现最坏的情况,也不会对整体市场带来严重影响。”

他还表示,P2P只是金融行业中一个占比较小的细分领域,因此,金融业的整体需求不会受到影响。

仲量联行的报告认为,预计在2016年的甲级写字楼市场,内资公司仍将保持强劲需求。由于外部环境宽松,金融和IT公司的需求也将持续强劲。

商铺市场大受冲击

互联网技术的深入发展,对零售商铺市场则带来一定的不利影响。

根据北京市统计局的数据,2015年1-11月,北京市社会消费品零售总额累计达到人民币9335亿元,同比增长6.9%。同期,网上零售额仍保持39.6%的强劲增长率,占消费品零售总额达18.7%。

2015年第四季度,北京有多家商铺开业,为市场新增了部分供应。其中就包括家乐福在中国的首家购物中心,开业当天入驻率接近100%。

但受到电子商务、奥特莱斯、海外代购等渠道的冲击,零售商铺的整体租赁情况不再乐观。第一太平戴维斯数据显示,截至去年年末,北京中高端购物中心空置率环比上浮至5.2%。从商家需求来看,餐饮、娱乐休闲类品牌需求旺盛,但奢侈品牌、服饰、珠宝腕表等业态品牌则持谨慎扩张态度。

仲量联行指出,2015年北京零售市场增速缓慢,一些奢侈品牌也在进行店铺整合。餐饮和儿童类是最活跃的业态,化妆品则正在成为新的市场需求驱动力。

为应对实体商业低迷,部分业主正在进行品牌调整,增加儿童、生活体验及餐饮等业态,以保证充足客流。激烈的市场竞争也压制了租金增长。第一太平戴维斯统计显示,截至去年第四季度末,北京中高端购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币895.8元,处于相对低位。

仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示,在当前市场环境下,租金缓慢增长将会成为当下的新常态。这也在倒逼未来零售业态进行调整。