新华社图。

年关将至,拍卖房频频现身。这些司法拍卖房,以明显低于市场价的优势吸引了不少投资客的目光。然而,捡“漏”却不是那么容易的事。佛山人沓先生购买的拍卖房就让他烦心了2年多时间:一套双证房因断供被拍卖,沓先生通过竞拍的方式取得了其中一套的产权,而原业主却迟迟不肯交房,于是,沓先生把原业主麦小姐告上了法庭。

上周末,记者从佛山南海法院获悉,法官认为,麦小姐因不履行人民法院判决的金钱支付义务,其房屋被人民法院委托拍卖以偿还债务。房屋被拍卖后,麦小姐就丧失了房屋的产权,房屋归沓先生所有。麦小姐应在合理期限内将房屋交付给新的产权人。

【事件】

断供相逼不奏效 房产被拍卖

麦小姐2008年购买了位于佛山南海区里水镇洲村里横路悦园小区10栋1401及1402单位。据麦小姐称,这两套房总面积约120平方米,是当时流行的双证房,也就是说,两套房是打通的,但买卖合同以及房产证都有2套。当时,01、02单位总价约70万元,麦小姐首付约39万元,向银行贷款31万元,10年还清,每月还贷3532元。

2009年,麦小姐收了房。入住一年多后,麦小姐家就出现了渗水现象,卫生间厨房柜门受潮发霉。其间,麦小姐声称多次找物管协商维修事宜。

记者上周也联系上了该楼盘物管有关负责人。“我们的维修记录表显示麦小姐是2011年提出维修要求,但根据公司规定,精装房室内装修保修期是2年。麦小姐的房子是2008年11月交楼,已经超过了保修期。”不过,物管还是派员对麦小姐家的水管免费进行了维修。

哪知,很快,麦小姐家的房屋老问题又出现了。而物管称已超过保修期,不能再免费维修。麦小姐认为开发商卖了“次品”给她,希望开发商给予赔偿。但开发商并未满足她的要求。于是,麦小姐想到一个主意——断供,想以此逼迫开发商给予赔偿。

据麦小姐称,2011年左右她停止向银行还贷。之后,银行曾向她催款,但麦小姐置之不理。断供数月后,银行一纸诉状将麦小姐告到了广州白云区法院,要求对麦小姐名下的1401单位进行查封并进行拍卖。该要求得到法院的认可。

2012年12月25日,银行委托拍卖公司拍卖麦小姐名下的1401房。2013年4月,沓先生以36.5万元最高价竞得该房产。1401房的产权也因此过户到沓先生名下。

“法院同意拍卖我的房产,并将我的房产过户,我根本不知情。”麦小姐坚持说,自己的房产是在自己不知情的情况下被过户的。根据麦小姐手上的购房合同,沓先生竞得的这套1401单位,面积为80.85平方米,而当时麦小姐的购买价为451144元。

【僵持】

长达2年多纠葛 新业主望房兴叹

在拍卖成交确认书上,拍卖公司明确指出1401房与麦小姐的1402房打通使用。这给沓先生最后收房造成了障碍。

由于拍卖的结果麦小姐无法接受,更无法认可自己名下的1401房被过户到了沓先生名下的事实,所以,沓先生前来收楼时,麦小姐拒绝搬迁。不得已,沓先生曾向白云区法院申请强制执行,但白云区法院以其在拍卖公告上注明该房产“不交吉拍卖”为由不予强制执行(不交吉物业,即房子里面还有人在居住)。

在僵持了2年多之后,2015年,沓先生再次把麦女士告上了法庭。佛山市南海区人民法院受理了此案,并于去年12月30日宣判。

南海法院认为,被告麦小姐因不履行人民法院判决的金钱支付义务,其房屋被人民法院委托拍卖以偿还债务。房屋被拍卖后,麦小姐就丧失了房屋的产权,房屋归沓先生所有。麦小姐应在合理期限内将房屋交付给沓先生。如果麦小姐拒不交付构成恶意占有,沓先生有权要求其返还占有物并赔偿房屋没有交付使用的损失。所以,沓先生起诉麦小姐搬离和返还房屋,赔偿占有期间的使用费,法院予以支持。

记者调查

年关将至,处置不良资产银行拍卖抵押物增多

记者昨日走访该楼盘附近的中介公司发现,目前该楼盘二手房市场价约11000元/平方米,也就是说,沓先生以36.5万元竞买下来这套房屋,市场售价约88万元。可见,购买司法拍卖房相当具有价格吸引力。而年关将至,这类拍卖房在市场上并不少见。

记者留意到,从2015年开始,不少银行从业人员朋友圈上的拍卖信息开始增多,不少拍卖房的拍卖价格都在市场价格的6折以上,看上去非常吸引人。

比如顺德区容桂街道御海东郡花园御景湾大道一套独立别墅,作为银行抵押物。建筑面积551.68平方米,花园面积289.34平方米,地下一层带车位。记者留意到,该房产经过拍卖已经三次流拍,一度要以保留底价364万元进行公开变卖。一些拍卖商铺,一手价600多万元,最终起拍价200多万元出让,价格降了400多万元。

“银行与债务人协商自行处置抵押物的成交价多在市场价8折到7折之间,因为是拍卖,要求比较多,最后成交价格肯定会低于市场价较多,才能吸引买家。”有银行业内人士透露,从去年开始,银行处置抵押物的情况有所增多,在各银行均有一定的增幅。“这些都是银行处理不良资产的处置办法。”银行业内人士透露,房产物业要拍卖的主要原因是借款企业或者个人资金出现困难,难以按时还款,需要通过与银行协商变现抵押物或者法院执行拍卖方式变现抵押物来归还贷款。目前来看,个人按揭贷款业主断供是极少数,大部分是业主以房产抵押借款未能归还导致的抵押物处置。

“有的业主在困难的时候以房产抵押给银行借贷,但最终还不上钱,银行只能拍卖。”一银行从业人员透露。

【警示】

不交吉的拍卖物业

要注意收房风险

尽管拍卖房可以以低于市场价格买得“很抵”,不过,银行业内人士也提醒参与这类房产拍卖时需要留意风险。“参与拍卖目前对买受人资格并没有太多限制,主要还是资金实力问题。”银行业内人士介绍,在法院主导的拍卖中,全部要求在拍卖成交一定期限内一次性付款,而银行与买受人协商处置时,大部分时候银行会要求一次性付款,只有对于本身资质较好的客户,才可以提供贷款支持。

“市民参与拍卖需要衡量自身的资金是否足够,不要把希望寄托于银行贷款上,否则银行贷款批不下来,会导致保证金被没收。”该银行人士介绍,一般参与拍卖前,竞拍人要缴纳标的物拍卖价10%的保证金,比如一套100多万元的房子,保证金就高达10万元。

此外,银行人士提醒,拍卖房中,如果是不交吉的拍卖物业,要注意收房风险,否则容易引起后续的法律纠纷。

“毕竟作为银行的抵押物,有可能拍卖者只取得产权,而房屋仍因各种原因被他人居住使用,要能实际拥有,还须通过法律诉讼等其他途径取得。”银行业内人士举例称,比如一些拍卖物业本身还有租约等。因此对于非专业人士的市民参与拍卖前,建议多咨询专业人士,避免误解而承担不必要的风险。

【延伸】

随意断供不可取 法律风险大

就因为麦小姐突发奇想地“断供”,却引发了后面一连串的连锁反应,最终导致麦小姐失去了房子。这个教训可以说非常惨痛。

广东宝慧律师事务所主任律师蔺存宝认为,麦小姐对自己房屋的质量存在疑问,这是麦小姐与开发商之间的纠纷,而麦小姐采取的断供举措,影响的却是自己和银行的借贷关系,与开发商却没有丝毫的关系。

目前,市面上精装房渐成主流。精装房的质量问题屡屡被曝光。那么,面对精装房,业主应该如何维护自己的权利呢?蔺存宝建议走2个步骤:首先,购买精装房的时候,应尽可能通过合同的附加协议,对精装质量进行约定,约定得越详细越好,比如,要什么材料的门,多厚的门等,都可以写入协议里。然后,购房者在收楼时,按照此前的详细约定对装修标准进行验收,最好是请专业验房公司来验收。当然,这一切也无法完全排除房子后来的质量问题,那么,可以在补充协议里还约定包括维修、赔偿等条件。

蔺存宝特别指出,出现房屋渗水等问题,应采取正当法律途径去维权,而维权找准对象很重要,房屋质量问题应找开发商而非物管。另外,应尽可能在保修期内起诉开发商,不要轻易放弃诉权,而其他方式并不是明智之举。