464万元,这是去年在北京六环内卖一套商品新房需要的平均总价;984万,这是2016年过去的10几天签约的五环内商品房住宅价格。中原地产数据显示,随着土地成本高企和新房供需矛盾的拉大,北京楼市整体市场已经进入高端化,2016年大批高价地项目上市后,预计北京房地产市场平均价格又将继续上扬。

逐年上涨的总价

买房宜早不宜迟,这不仅是众多购房者这些年的亲身感受,也是统计数据释放的楼市信号。

从中原地产的数据来看,北京一套房子的总价呈现逐年上涨态势。2010年,北京六环内买一套商品新房需要的平均价格为271.3万,随后,受到楼市限购、限贷等调控政策影响,北京单套房总价在2011年与2012年变化幅度不大,分别为293.7万、296.4万。

随着2013年北京楼市重回上升通道,单套房总价也水涨船高,2013年与2014年分别达到349.3万、397万,2015年全年北京六环内普通商品房住宅单套成交额高达464万,整体市场已经进入高端化趋势中。

中原地产首席分析师张大伟分析,北京房价上涨受多方因素影响。其中,土地价格影响最为直接。这一年北京土地成交额突破2000亿元,楼面价超过3万元的地块达到了26宗,其中地价超过房价已成为楼市“新常态”。受此影响,北京商品住宅豪宅化趋势得以确立。2015年北京豪宅成交占比明显增加,总价1000万元以上、单价10万元以上的楼盘签约均创历史纪录。

另一个导致房价上涨的因素就是住宅产品供应结构性短缺。张大伟表示,过去五年,北京的土地供应中,居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米,其中需要配套公建及保障性住宅土地供应超过1000万平方米,从而导致北京纯商品房住宅供应与市场需求形成明显反差,供需矛盾日渐突出令北京纯商品住宅价格一路走高。

五环成为分水岭

在北京新房市场总价一路上扬的同时,楼市郊区化的现象也日渐明显,之前还不被购房者看好的五环外,已经成为购房者扎堆的区域。

统计数据显示,从2015年房地产成交结构看,五环外占比已经高达89.8%,六环外占比也高达36.55%。整体北京市场的郊区化趋势已经明显。在2013年同样成交的500万-1000万改善中高端住宅中,位于五环内的占比为56.4%,而在2015年,占比只有30%。五环外占比已经高达70%。北京的豪宅已经开始五环化:1000万以上的豪宅,也已经开始五环化。

打开一张北京楼市地图,不难发现,五环已经成为北京高端物业的分界线,从市场成交看,五环内平均单套成交额在2015年为800万,而到了2016年过去的十几天平均单套成交价格已经高达984万,五环已经进入顶豪阶段。

张大伟表示,五环内商品房成交均价从2015年开始,进入单价超5万运行阶段。从2016年目前看,成交均价已经达到了每平米56452元,整体看,土地市场五环内供应越来越稀缺,2015年成交的五环内住宅土地,楼面价全部超过了每平米5万,未来顶豪供应将密集出现。

今年将遍地豪宅

商品住宅供给的持续下降与高端化趋势,正在改变北京楼市的交易结构。无论是开发商开发项目,还是购房者置业选择,都因房价不断上涨发生改变。

亚豪机构统计显示,2015年北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比2014年减少38宗。建设用地面积合计654.35万平方米,规划建筑面积1429.38万平方米,同比分别减少30%、14%,这一土地成交量也创造了近8年的新低。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,伴随着供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企战线回缩,外地房企大举进京,使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况,因此大多数“上拍”的宅地均引发争抢,甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区均出现楼面价3万以上的地块出现,高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好,但并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。

任启鑫认为,2016年豪宅产品遍地开花已成定局,高端市场必然面临供大于求现象,对于房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本相比周边项目高出一截,因此即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

刚需转向二手房

在高地价的倒逼之下,普通商品房价格也必将随之一路走高,对于刚需族来说,未来,这一市场空间将越来越小。地价走高,使得北京五环将进入10万+、六环将进入5万+时代,新项目中价位偏低的普通住宅的供给量将明显减小,同时拉动在售老项目的价格协同上扬,北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。刚需和刚改群体将继续或主动或被动流向二手房市场。

来自机构统计显示,去年北京二手房全年签约超过19万套,而纯商品房住宅只有5万套。根据链家研究院统计,2015年北京二手住宅累计成交量为198018套,较2014年上涨91.2%,全年网签量超过2010年,为近6年来最高水平。据伟业我爱我家市场研究院统计,2015年北京二手房成交均价为38147元/平米,同比上涨5.5%,涨幅平稳。

亚豪机构市场总监郭毅表示,2016年,二手房仍旧是刚需和刚改主要的置业方向。特别是刚改人群,一些大面积、次新二手房将是他们主要的置业选择。不过,除了二手房外,曾经主要面对首次置业的刚需和投资客的商住产品也会成为刚改人群的另一选择。

张大伟认为,由于区域内新建商品房普遍的高端化,二手房市场相对独立,不会受到太大影响。郭毅则表示,虽然地王周边的二手房品质与地王上的顶豪项目不具备可比性,但区域价格的整体提升和区域整体环境的改善是确定的,对于刚需和改善客群而言,购买二手房是较为理性的选择。