统计局最新数据显示,截至2015年末,商品房待售面积达7亿平方米,增长15.6%,达历史峰值,住宅占据63%。难怪任志强出来“开炮”说,“有些只能炸掉”——因为7亿库存中存在大量难以消化的部分,不会因为任何政策而消化掉。不过,激进评论是一回事,去库存仍得实打实推进。近期,重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施,一场大战已经打响。业内人士认为,分城实施是未来政策放松的主流,将会有更多省份跟进,房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。

1月18日,重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市,在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。

由此,多地跟随重庆步伐,相继出台去库存措施。19日,福建全省住房城乡建设工作视频会议提出,鼓励各市、县根据实际制定政策,按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则,在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市,要暂停土地供应,特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长,要暂停商业用地出让。

20日,湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到,湖南房地产去库存压力很大,有的地方去化周期(商品房的销售周期)达2至3年,必须采取强有力措施。

湖南省住建厅提出,货币化安置是去库存的有效手段,原则上,2016年棚改货币化安置比例不得低于50%,对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。公租房从2017年起将不再新建,要全部通过租赁市场解决,政府给予租金补贴。此外,还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。

21日,海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露,由于销售速度低于建设速度,海南商品房面临较大的去库存压力。根据海南省统计局2015年年底发布的数据,去年前11个月该省商品房待售面积为1330.95万平方米,较上年同期涨幅超4成。

对此,海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展,逐步降低商品住宅开发比例,增加经营性房地产比重,推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的限制性措施,营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。“十三五”期间房地产计划完成投资7500亿元,销售面积4290万平方米,经营性房地产占比达33%以上。

近期多地陆续召开两会,也将去库存作为2016年房地产的重中之重,和中央要求化解房地产库存,促进房地产业持续发展的要求相一致。中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济网记者,2015年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年,虽然销售情况表现良好,但房地产市场自身依然存在严峻的库存问题,化解库存料将成为2016年政策制定的核心目标。

同策咨询研究部总监张宏伟同样认为,2016年仍面临较大的去库存压力,当前部分房企选择退出房地产市场,而从中长期来看,经济基本面下滑的压力,还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题。

不过,分区域来看,去年四个一线城市成交量出现明显上涨,深圳去年12月楼价同比升幅接近惊人的50%。而三四线城市房价却下跌,市场交易冷清,楼市分化愈趋明显。上海明确提出要严防房价过快上涨,从严执行限购、二套房贷政策等意见,明确释放出调控进一步“从紧”的信号。

张大伟表示,在分化的市场格局下,房地产依然面临巨大的风险,特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高,未来一年二线城市将成为市场热点。