2015年以来,在一系列政策刺激之下,楼市也不断回暖。尤其是一线城市在楼市回暖的同时,土地市场更是火爆。

1月21日,上海出让闵行区马桥镇一幅地块,作为2016年首块纯宅地,该地块共吸引19家房企参与现场竞价,现场经过55轮举牌,最终被闽系房企禹洲地产[-1.05%]以26.3亿斩获,溢价率189.2%,楼板价2.8972万元/平方米。

这是2015年以来一线城市土地市场火爆的一个缩影。上海易居房地产研究院近期发布的报告显示,2014年一线城市土地成交均价为7429元/平方米,2015年成交价不断攀升,全年土地成交均价涨至13745元/平方米,同比增幅高达85%。而如果扣除楼面价较低的广州,北京、上海、深圳的楼面价更高。

根据报告,从近六年一线城市土地成交走势看,2011和2012年土地成交在行业环境变化的影响下处于低位,2013年成交量回升,为近六年来最高位;2014年由于市场降温,成交量重新回落;2015年市场初步回暖,且受制于政府供地节奏的约束,成交量惯性下跌。在一线城市供地有限的情况下,土地价格也屡创新高。

泰禾集团[-0.18%资金研报]董事长黄其森日前在接受《第一财经日报》等媒体采访时介绍,泰禾2013年和2014年总共拿地花了350亿,如果到2015年再去拿,可能要700亿。黄其森说,2015年泰禾在土地市场不像前两年那么激进了,因为很多地方地价跟前两年比翻了一番。

易居研究院的报告显示,2015年典型房企土地成交量略有下降,成交楼板价和成交总金额均上涨近四成,随着楼市进一步分化,房企更加集中于大中城市拿地,本身楼板价较高,加之竞争激烈,进一步推高了地价,高地价将导致高房价,预计2016年大城市房价仍将上涨。

该院预计,2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大,全年增长10%左右。主要原因包括:2015年房市进入复苏通道中,2016年地市也将进入升温通道;二是从成交结构上看,地价最高的一线城市土地供应有限,价格继续大涨。

尽管如此,目前一线城市的土地市场已蕴含不小的风险。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》记者分析,2015年以前,尽管市场也出现很多地王,但当时的楼面价都没有超过周围在售房价,市场风险相对要小很多。但2015年以来,由于三四线实在太差,大量资金都进入到一二线。很多地块的楼面价已经超越了周边在售房价。

例如,上海闵行区马桥镇上述地块周边的在售楼盘有:绿地璀璨天城、万科公园大道等,均为两三房为主的刚需户型,均价在两三万左右。大多比该地块的楼面价低。

根据中原地产统计,在去年北京供应的49宗商品房住宅用地中,只有300万平方米是纯商品房住宅,其他面积均建设成为保障房等类型物业。而按照300万平米商品房住宅部分计算楼面价,实际北京2015年住宅用地平均楼面价已经高达3.8万左右。但同期,北京实际商品房目前成交均价只在3万左右,也就是说,按照当前地王的成本售价预期,房价在未来2年需要上涨100%以上。

张大伟说,一线城市虽然市场没有问题,但土地价格太高,已经蕴含着较大的风险。尤其是这种资金推动下的地价不冷静,会导致2016年下半年后出现一个泛豪宅化的趋势。“因为这些地王要到2016年下半年后才会开始入市,到时候房价要达到现在的一倍以上才能回本,这些问题到到时候都会爆发出来。”