去年第四季度东莞的二手房市场成交异常活跃,直逼一手房的热度,甚至出现二手房业主反价的现象。南方日报记者 孙俊杰 摄

去年第四季度以来,东莞的房地产市场量价齐飞,一手房的成交面积与成交金额分别破千万平方米、千亿元,房价也是“嗖嗖”地往上涨。与此同时,东莞的二手房市场成交也异常活跃,直逼一手房的热度,甚至出现二手房业主反价(指提价)的现象。

对此,业内观察人士表示,目前,深圳客是触发此次东莞二手楼市上涨的主力,对于刚需购房者而言,要保持理性的态度,要按需置业。 南方日报记者 叶永茵 郝金朋

A.二手房业主反价惜售

历经业主几次反价,在深圳南山区工作的李先生还是在南城中信兰溪谷买了房,其中谈价的过程非常坎坷。“我都不敢还价了,二手房业主‘一回一个价’。”李先生告诉记者,“一开始业主挂牌价是240万元,打电话约业主时候涨到250万元。在早上看房面谈时候,房价就变成了255万元,那时候,我还犹豫了一下。可是等到下午的时候,经纪人给我打电话说‘业主没有260万元不卖’。”

对于李先生遭受业主屡次反价的现象,并非是个案,在这段时间普遍存在,尤其是出现在南城西平、东城星河城、凤岗、塘厦等区域。28日,记者走访东莞城区多个中介门店,多位中介机构的经纪人反映,近期,业主反价的现象很频繁。

记者在走访南城西平区域中介机构的时候,一位姓王的合富置业的经纪人告诉记者:“业主频繁反价,一些本地的刚需客户多是持观望态势了,不敢轻易下手了。若是房子能成交下来的,购房者往往是深圳客了。”

王经纪人透露说:“我们通过分析来访和成交的客户,深圳客是占主流的,其次是广州客、佛山客,最后才是东莞的购房者。”

由于深圳客在莞购房的火热,东莞的部分业主更是担心仓促卖房会“卖便宜”了,再加上传统的春节临近,很多业主倒不如就“捂盘不卖”了。因此,东莞二手市场看似成交很活跃,实际上是没有多少货量了。

为了增加货源,中介门店的经纪人只能每天加班“call客”,增加可出售的项目。白领陈女士在近期正是接到不少这些中介电话“骚扰”。“我在西平景湖春晓有一套三房,最近中介经纪人老是打电话问我房子是否要出售,我将价格从11000/平方米提至15000/平方米了,却还是有人愿意接手。这个市场真是有点‘疯’了,不过现在市场不稳定,我还是想观望一下,现在先不打算卖了。”

B.二手房价直逼一手房价

关于二手房的议价空间越发减少,为何深圳客愿意接受高溢价的东莞房子?原来,深圳的房价上涨幅度更是惊人。深圳市规划国土委数据显示,上周(1.18—1.24),深圳一手住宅成交均价高达5.44万元/平方米,二手房成交套数为4165套,达到了2014年以来的历史新高,成交均价高达4.6万元/平方米。

相比之下,东莞的住宅均价仅仅是深圳房价的五分之一,相对低洼的房价难免容易受到深圳客的青睐。在深圳客的带动下,除了有风向标之称的东莞一手房量价齐升,二手房市场也是紧追其后,直逼一手房市场。

据合富置业监测东莞房地产公众信息网数据显示,2015年东莞整体的二手住宅均价为8528元/平方米,根据最新的数据显示,二手房均价已至9050元/平方米,首次迈进“九字头”,其中长安镇、松山湖的二手房均价分别已至11833元/平方米、11579元/平方米,已经迈进了“万元”大关,直逼一手住宅平均1.1万元/平方米的价格了。

记者在走访中发现,部分区域二手楼盘的价格远超一手项目。譬如,西平的光大时代城的销售价格在15000元/平方米—18000元/平方米,而同区域的商道8号因货量不多,其住宅价格在10000元/平方米左右。

对此,合富置业东莞公司总经理肖伟嘉说道,去年以来,东莞的房地产政策开始放松,直接降低了购房者的置业成本,这受到很多一线城市购房者的青睐。“尤其今年东莞的轨道交通正式开通,加上路网的完善,房价上涨的概率较高。”

一位房地产业内人士介绍,纵观整个城区,东莞的一手项目已经算是稀缺资源了,这样的话,购房者只好选择二手物业,二手房将成为“香饽饽”。“因为选择性变小了,优质的二手房价格会高于一手房价格,出现价格倒挂的现象。”

C.深圳客退潮或难以支撑高房价

据合富置业监测东莞房地产公众信息网数据显示,2015年,东莞二手房网签量共46317套,较2014年增加接近四成。若按平均单月计算,2015年月均二手网签量达3860套,较2014年月均成交多1000余套,创下近五年来的新高。

其中,东城、南城、虎门的交投量均有所上升,升幅超过三成。值得一提的是,在深圳客的带动下,临深片区最为受益,凤岗镇、长安镇的成交升幅最为突出,同比增幅更是超过100%。

在深圳客的带动下,东莞二手房市场创造了一串串华丽的数字,这让整个市场感到“兴奋”。对于这种现象,资深房产观察人士金信联行总经理罗凤感到更多的是“隐忧”,她分析,在宽松的房地产政策和房贷松绑的情况下,个别一线城市的房价是“嗖嗖”涨上去了,譬如深圳。

“然而,现在整体经济在下行,高房价是存在泡沫的,可支撑力有限。而东莞房地产市场的活跃是受益于深圳、广州两个巨无霸的外溢效应,若两大巨头出现问题,东莞的楼市也是‘岌岌可危’的。”罗凤说道。

目前,业内也发出声音,深圳客退潮后,该由谁来接盘?对此,罗凤说道:“深圳客不会是东莞楼市的主流群体,若是深圳客退潮,很难有接高价盘的购房客了。我建议若是持有已经升值的物业的投资客,可考虑卖房子变现,皆因东莞部分地区的房价已出现泡沫的现象。”

一位不愿具名的房产业内人士更是直言,若是东莞的基础设施配套跟不上,无法满足深圳客的需求,部分项目交楼就算也是无人入住,这反而导致部分地区会成为“空城”,或将在未来出现深圳客大量抛售房子的现象。

■楼市动向

寒潮来袭推货热情不减

临深楼市发力均价再创新高

节前楼市推货热情不减,上周(2016.1.18—1.24)东莞新房供应市场再度放量。

从区域来看,临深片区依然是主战场,其中东江花园新一期产品入市,推出534套的72—102㎡洋房、班芙春天加推192套92—120㎡产品和26套216—253㎡别墅,另大运城邦、金地湖山大境和蜜糖也皆有别墅推出,而滨海片区虎门多个项目持续加推,表现在南部湾万科城新增563套93—119㎡洋房、金地·琥悦供应128套97—138㎡新品。

从项目来看,上周望牛墩天诚时代的332套96—157㎡产品、石龙腾龙领寓140套48—81㎡住宅公寓等产品纷纷赶在春节前入市,抢占市场先机。

从预售证来看,预计近期上市或加推的项目有金地城南艺境、锦绣山河、卓越蔚蓝山、新项目观岭高尔夫豪庭、富盈都市华府、东莞塘厦骏豪商务中心商务楼、莲湖山庄、虎门万达广场、南美世贸中心和碧水天源怡景湾等项目。

上周表现突出的临深片区可谓当仁不让,1月24日,莞深迎来史上最冷寒潮,雨雪却阻挡不了深圳客户抢房的疯狂,部分项目雪天开盘且成交火热,如卓越蔚蓝山和观岭高尔夫半山再次开盘售罄。

另外上周住宅签约方面,金额排名前三位区域均被临深镇区包揽。

对比前段时间临深片区的疯狂现象,降雨天气加上春节将至,东莞楼市成交也正步入降温行情。上周东莞住宅成交1984套,面积约26.53万㎡,环比下滑26%,同比上涨40%;非住宅成交633套,面积约2.99万㎡,环比下滑36%,基本和去年同期持平。

均价11900元/㎡再创新高

个别项目现深圳客退筹退房迹象

上周,东莞楼市成交价格依然高企,住宅均价11900元/㎡,环比上涨8%,同比上涨45%,再创周成交价格新高。

东莞中原地产市场策略部总监车德锐表示,近段时间东莞住宅价格居高不下,一方面是临深片区集中推货,凤岗(17730元/㎡)、黄江(14840元/㎡)皆位居榜首,且在经历去年高位成交后,热门区域的楼市价格也上升一个档次,上周区域均价过万的区域已经超过1/3。另一方面低库存时期下,房企惜售上调价格成为常态,上周南部湾万科城新品进入网签阶段,周成交均价16375元/㎡,成为虎门区域价格最高的项目之一。

值得注意的是,本周东莞认购市场开始出现个别项目深圳客退筹、退房迹象,但迹象不是很明显,其中含有受到产品结构变化因素影响。

近几周泛临深区域项目价格加速上升,部分深圳客开始担心高位追涨风险,购房行为变得有所谨慎理性,市场交投热度对比先前的火爆程度有所降温。

深圳市场方面,本周深圳一手住宅成交均价高达5.4万/㎡,环比上周大幅上升21%,均价更创下历史单周最高。目前深圳多个区域房价已全面上至3万/㎡以上,与其相比,东莞泛临深片区价格洼地优势仍然凸显,加上莞深间交通日益便利,深圳客将持续向莞外溢。但房价短期大幅跳涨容易引起客户反感,东莞中原研究部认为开发商应适度涨价,理性引导客户入市。