2008年开始、2010年结束的“两成首付”重出江湖,重新担负起稳定楼市的重任。

2月2日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,就个人住房贷款政策进行调整。这是央行等部委继“3·30新政”“9·30新政”之后,在一年时间里第三次下调首付比例(详见右图)。

《每日经济新闻》记者发现,通知规定,不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

据央视财经报道,截至2016年1月22日,全国46个限购城市,仅剩5个城市(北京、上海、广州、深圳、三亚)没有取消限购。

二套房方面,通知显示,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

政策:发力点聚焦首付比例

诸多房企和市场研究者均向《每日经济新闻》记者表示,政策本身在预期之中,供给侧改革大背景下,楼市去库存在去年中央经济工作会议就已经被圈定为今年五大任务之一,相关政策还会不断出台。

国家统计局数据显示,2015年末,商品房待售面积达71853万平方米,创下历史新高。中国社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞告诉记者,自2009年以来,房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升,导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。库存长期积压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此,去库存是当前首要住房政策目标。

中国民生银行首席研究员温彬表示,今年五大任务之一就是房地产去库存,此时央行出台此政策,不仅及时而且必要,对惠民生和稳增长具有双重作用。

“当前我国住房市场一个很突出的问题是,发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。”倪鹏飞说,一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三、四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。

上海易居房地产研究院智库总监严跃进告诉记者,从市场预期看,能够较好撼动去库存市场的绝招,只能是商业银行贷款政策的继续放松。“因为从很多政策看,包括住房公积金等政策,实际上都已经处于一个底部。”严跃进说,从降息等政策看,也基本上在一个相对宽松的区间。而商业银行贷款的政策放松空间却依然很大。降低了首付比例,对于购房者来说是一种减轻购房成本负担的表现。

业内人士认为,从我国实际情况看,我国住房贷款首付比例政策比较审慎,首次购买住房的商业性住房贷款最低首付比25%,在国际上也处于合理且较为审慎的水平;二套房最低首付款比例为40%,存在一定的下调空间。以前过于严格的以单纯抑制房地产过热为目标的政策措施,主要是适应当时控制房价上涨的需要。随着当前房地产市场进入调整期,区域分化有所加剧,上述政策已经不适应形势发展的需要,对部分家庭改善性购房需求产生了一定抑制,应该及时予以调整。

业内人士认为,去年3月,央行在调整第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例的基础上,按照“分类指导、因地施策”的要求,在全国范围内建立了区域性差异化住房信贷政策体系,以适应各地不同情况,在实践中取得了积极的政策效果。一线城市中,北京和上海二套普通住房的最低首付比例为50%、广州和深圳仍执行70%;多数省份将二套房最低首付款比例统一调为40%;福建、江苏、安徽、江西、四川等省根据当地实际情况,将省内部分城市的二套房最低首付款比例定在45%左右,实现了省内住房信贷政策的差异化。当前,我国房地产市场区域分化更加明显,因此,房地产政策长效机制需要从各地实际出发,因地制宜制定住房信贷政策。

购房者:农民工、刚需受益

谁会是最大受益者人群?就购房者而言,答案应该是农民工和户籍人口中的刚需及改善性需求。

“由于农民工近70%在地级及以下城镇就业,而且身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此,农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。”倪鹏飞说。

这些城市无一例外都是非限购城市。此外,在住房金融等制度体系完善的假定下,农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力,但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口,一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。

这背后一个主要原因是住房金融等相关制度的缺失和约束,降低非限购城市新房首付比例也是弥补的方向之一。

倪鹏飞还建议,建立商业性普惠金融体系,让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会,同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

记者梳理房价、库存以及地方经济和收入水平时发现,很多库存偏高的三四线城市,虽然房价和一线城市差距很大,但若比对当地收入水平,仍属偏高。

记者采访了某三线城市一个事业单位的职员小张,他说:“我所在城市新房均价在7000元左右,但自己的月收入也不过四千左右,若买一套90平方米的房子,大约需要65万左右,算上税费,三成首付需要我一次性拿出20万,这是我不吃不喝四年的工资。”

“我的选择可能就是再等等,但若首付只需要两成,那我的首付压力低很多,按揭虽然提高,但也可以承受,毕竟可以住进好房子。”小张说。

房企:拿地策略或变

房地产市场现在并非处于冰点,2015年,中国房地产市场在宽松的政策刺激下,总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖,甚至好于预期。

但在开发端,2015年全年,全国房地产开发投资达到95979亿元,同比增长1.0%,增速比前11个月回落0.3个百分点。2015年12月单月,房地产开发投资增速下降1.9个百分点。尽管单月房地产开发投资降速比上个月有所放缓,但仍然持续负增长。

庞大的房地产库存使得房企开发动力减弱,这在拿地情况这一先行指标上体现最明显。

上海易居房地产研究院报告认为,2015年前11个月,在楼市复苏态势下,由于房企对行业中长期发展保持谨慎态度,以及去库存压力等因素,土地购置面积及其增幅创近十几年来历史同期新低。

在此背景下,房企的策略也从撒网式发展变成“定点突破”,一线城市和热点城市因此倍受追捧,地王频出,三四线城市则屡遇流拍。北京某大型国内房企高管告诉《每日经济新闻》记者,企业不敢去小城市拿地,即使单价和总价都并不贵,但风险不好预判,北上广深相对稳妥很多,回笼资金的周期和成效好预判。

但降低新房首付比例的这一明显利好楼市政策的出台,可能会使得开发商心态发生些许变化。

严跃进分析说,这一政策继续强化房企一线城市拿地决心的同时,一些城市可能会进入“备选考察名单”。比如苏州、合肥等城市,虽然局部区域也有库存过剩压力,但并不妨碍房企积极将其作为拿地的优先选择方案。

“这也容易带动全国房地产投资指标的回升。很多房企在目前利好政策下,积极去库存后就会积极进入土地储备的新的环节和流程中去。”严跃进分析道。

商业银行:配合意愿较强

《2015年金融机构贷款投向报告》中显示,2015年末个人购房贷款余额14.18万亿元,同比增长23.2%,增速比上年末高5.7个百分点,比各项贷款增速高8.9个百分点;全年增加2.66万亿元,同比多增9368亿元。个人购房贷款的增速明显高出各项贷款的平均增速,或与央行等部门在2015年数次下调首付比例有关。

同时,2012年我国资产证券化试点重启以来,信贷资产证券化规模井喷,数据显示,2014年信贷资产证券化规模达2788.6亿元,比2013年发行规模增长了十几倍。基础资产种类规模日渐丰富。但由于受房地产调控政策的影响,住房信贷证券化产品发行一直较为冷淡。

2015年4月3日,中国人民银行下发《信贷资产支持证券发行管理有关事宜》,标志信贷资产证券化发行实行注册制管理,明确符合一定条件的机构可申请一次注册、自主分期发行,大幅提高后续项目的发行效率。

此后,住房信贷证券化发行明显提速,招行、建行、民生等银行相继发行了相关资产证券化产品。“住房按揭贷款现在也适合用于资产证券化,因为这一类资产是最安全的。虽然我们只拥有房改以来短时间的数据,但从目前来看不良贷款率是极低的。”民生银行投资银行部总经理张立洲在此前接受记者采访时表示。

温彬表示,商业银行持续加大对实体经济和居民消费升级的支持力度,在保持相对安全首付比例的情况下,去年下半年以来,商业银行住房按揭贷款的投放加快,占比上升。