从新政覆盖面来看,限购的城市不在其中。

目前,全国仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及三亚没有取消限购。

早报记者 计思敏 陆鸣 周褀瑾

中国购房者的买房门槛被再次下调。

2月2日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,通知规定,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

这就意味着,非限购城市首套房首付比例最低可以达到20%,与此同时,在首套贷款没有结清的情况下,二套房门槛也随之降低至30%,而此前这一比例为40%。

此举对非限购城市来说,可谓购房一族开心地领到了过节红包。新华社报道援引专家的看法称,“去库存”作为今年楼市首要任务,非“限购”城市购买首套房首付两成的信贷政策,将大大降低当地老百姓的购房成本,全国楼市“去库存”迎来实质性利好。

非限购城市受益程度

要看各自目前库存量

易居研究院副院长杨红旭称,上述新政意味着房地产首付比例降到了历史最低点。

2008年年底,为了促进楼市发展,各大商业银行曾自主把自住房首付比例下调至20%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策的出台,贯彻了2015年以来去库存的政策导向。

从市场预期看,能够较好撼动去库存市场的绝招,是商业银行贷款政策的继续放松。因为从很多政策看,包括住房公积金等政策,实际上都已经处于一个底部。利率也基本上在一个相对宽松的政策。而商业银行贷款的政策放松空间却依然很大。此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说,都有积极作用。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表示,此番央行在非限购城市降低首付,主要目的是为了降低这些城市的购房门槛,增加需求。但是在非限购的城市中情况有所不同,比如南京、合肥虽然属于非限购城市,但是没有很高的库存,降低首付比例,无疑会加速销售,推高房价。

而一些库存很高的城市,除了降低首付,还需要控制供应土地。至于投资方面,开发商不会因为降低首付,就盲目加大在非限购城市的投资,要结合去库存的情况,才会做相应的调整。

高库存城市谨慎乐观

刚过去的2015年,全国楼市冷热不均、分化严重。一线城市和部分热点二线城市的楼市成交活跃,价格涨幅明显,其余二线城市保持平稳。而大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段,楼市成交疲软,但出现了复苏势头。

从2015年部分城市成交情况来看,西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市2015年住宅销售套总价均值在60万-70万元,此次首付比例调整后,这些城市仅需不足15万元即可缴纳首付款购房,而对大部分三四线城市来说,首付费用甚至更低,基本在普通居民的购买力范围之内。

而厦门、杭州、南京、苏州及天津等热点二线城市2015年住宅成交套总价均值都在130万元以上,据此金额来算,其首付金额下降最多,其中厦门首套房首付下降12万元,杭州、南京、宁波等城市首套房首付也下调近10万元。

据新华社报道,中国指数研究院副院长陈晟表示,目前库存压力较大的二三四线城市,仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实,此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能,更好地实现去库存与城镇化的二合一效果。

据早报记者了解,对于一些库存压力较大的城市,当地地产从业人员对政策表示欢迎,但他们也认为,由于库存压力较大,政策的效果不会很快显现。

重庆某房企营销总监表示,对于重庆这样的二线城市,供应量和库存太大,首付再次降低不会对市场有太大影响,不会起太大波澜。

重庆美联物业总经理缪鸿裕称,这一政策出台对去库存城市是个好事,会刺激一部分刚需提前进入市场,但这一利好是中期的,短期内效果不会马上显现。

温州相关代理机构负责人也称,一系列的救市措施对去库存是很大支持,此次首付比例再次降低,对市场会有利好,但影响不会那么快显现。

温州市某房企副总经理表示,首套房、二套房首付比例再次降低,对温州这样去库存压力较大的三四线城市是个利好,成交量会放大,价格稳中有升。

一线城市政策难放松

值得注意的是,此次放松主要针对非限购城市。

上述通知称,对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

有统计显示,截至目前,在全国原46个限购城市中,仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及三亚没有取消限购。

1月18日,国家统计局发布2015年12月份70个大中城市住宅销售价格:新建商品住房(不含保障性住房)价格环比(与上月相比)下降的城市有27个,上涨的城市有39个(比2015年11月份增加6个);同比(与上年同月相比),有21个城市的房价上涨。一线城市价格涨势明显。深圳在同比增幅排行中位居首位,为47.5%。其次为上海,房价同比上涨18.2%;北京的数据显示为上涨10.4%;广州房价则同比上涨9.2%。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,从新政覆盖面来看,限购的城市不在其中,意味着上海不在范围内,从上海1月成交量同期创新高、均价创新高的情况来看,也不太需要进一步的政策去刺激,所以对上海可以说基本无影响。相对一线城市,三四线城市的高库存以及人流吸引力不足,使得它们仍不得不依靠信贷政策刺激。

目前,仅存的几个限购城市中还没有看到有取消限购的迹象。

1月24日,北京市市长王安顺表示,“控房价是我最关心的问题之一,不能副中心还没建,房价就呼呼上来了。”王安顺称,限购令将长期存在。

1月29日,上海市市长杨雄表示,“上海还是坚持现在的调控政策,主要还是限购。”

相比北京和上海,广东省住房和城乡建设厅党组书记、厅长王芃向媒体表示,广东省正拟定上报住房保障和促进住房消费的工作建议,目前尚未上报省政府。他透露,广东将取消限购限贷等调控政策,但并非强制性的,尤其对于广州、深圳这样的大城市,具体政策仍由各地政府根据市场作出判断。