自2015年去库存为主基调以来,市场销量总体上持续向好,楼盘表现则呈现两极分化。曾亮超 摄

2016年以来,在各种政策利好下,一线楼市表现疯狂,“日销盘”“半夜排队买房”等新闻层出不穷。就清远市场而言,自2015年去库存为主基调以来,市场销量总体上持续向好,新货及土地供应却减少。个盘表现则呈现两极分化,冷热不均现象,部分楼盘在市场中取得了比较好的成绩,也有另一部分楼盘却依然销售乏力,甚至出现了滞销。

据了解,自2015年以来,清远楼市销售持续增长,去库存加速。在各种政策利好刺激下,这种势头在2016年仍得到延续。这可从最近3个月的销售数据中得到印证。同时,也意味着清远连续一年多销售保持增长态势。

土地供应持续减少

从供给侧来看,未来压力会持续减小:住宅用地供给大幅下降。据清远市国土资源局及公共资源交易中心网站公布的数据显示,清远市区(仅包含清城区和高新区)去年一级市场居住用地只有约40.29万平方米,同比降幅达到53.47%!这也是近5年来一级市场居住用地交易最少的一年:2011年出让面积超过220万平方米,2012年出让面积81.6万平方米,2013年出让面积近236万平方米。

和住宅用地交易大幅减少相反,一级市场工业用地及其他产业用地成交面积在近两年来大幅增加,去年市区成交面积超过300万平方米,加上清新区,总共达320多万平方米;2014年三区成交用地达240万平方米,而2011至2013年总共成交面积还不到230万平方米!

值得注意的是,这些用地产业类型发生很大变化,前几年多集中在陶瓷、有色金属等方面,而近两年多集中在高新区、广清产业园等,很少有建筑陶瓷类,多属于高附加值的成品如洁具类,还有高技术材料,以及第三产业用地,尤其是旅游娱乐用地,其中最引人注目的是投资将达数百亿元的长隆森林公园。

“从工业用地成交可以看出,清远产业结构发生很大变化,高附加值的增加,且工业开始发力,未来几年经济增长潜力大。”胡刚分析认为,房地产业的发展根本还是来自于经济的发展,清远这几年工业再一次发力,城市竞争力才能持续提高,才能不断有各种人才进入清远。另一方面住宅用地大幅减少,可以缓解未来一段时间新增住宅供应量,缓解未来行业销售压力。

个盘呈现两极分化

去货量上,除了上述漂亮的总体数据外,从个盘表现看,则呈现两极分化局面。其中表现突出的有:胜利华南茶文化博览中心,该盘元旦推出300多套,其中住宅销售138套,成交单价为4200多元,消化近一半。上周胜利茶博城更以40套的网签量夺冠。

其次是凤凰花园,一月推出300套新货,目前销售了97套,其中上周就成交了36套,均价也只有4231元/平方米。还有老盘新推的万豪水景湾,据了解,春节以来,万豪水晶湾表现不俗,元宵节当周成交50套,上周网签成交36套。

另外,近期热销楼盘还包括:敏捷·东城水岸、朝南维港半岛、城市花园、保利天汇、翔隆·七色城邦等。

而与这些楼盘旺销形成鲜明对比的是,还有相当一部分楼盘销售乏力,甚至一直销售不动,处于贫困线上挣扎,随时资金断裂的可能。种种迹象表明,盖好房子就能销售出去的局面已经彻底改变。

同样的市场局势下,为何楼盘销售呈现两重天的局面?从上述热销个盘来看,有的并不是位置非常好的楼盘,但共性上,这些楼盘产品以刚需户型为主,市场定位准确,有的性价比高,还有与销售渠道创新、突破等因素密不可分。而一些滞销楼盘,或因户型过大,或因产品同质竞争下自身品牌力不够,或因营销方式欠缺创新等难以打开销路。