日前,深圳市房地产经纪行业协会在其网站上发布了一则提示:“4月1日深圳二手房交易评估价格将上调50%左右,导致交易税费大幅增加”。对于二手房评估价上调这一消息,记者从深圳市房地产评估发展中心官网上得到证实,上调是“例行更新”,但是,评估价调整幅度为50%的判断却仍有待斟酌。

有业内人士指出,评估价的上调幅度或没有50%,大概在30%,最终的调整幅度有待官方公布。而且,深圳置业者对这样的调整应该早有预期,所以评估价的调整对深圳房地产市场的影响比较有限。

“上调50%”依据不准确

深圳房地产经纪行业协会发布的“上调50%左右”的提示有何依据?记者在深圳市房地产评估发展中心和深圳市规划国土委网站上都没有看到关于调整幅度的任何线索。然而,发文中有一段文字显示“自2015年以来,深圳房价出现较为明显上涨。根据国家统计局发布的权威数据显示,今年1月份深圳二手住宅价格同比上涨52.7%,而去年上涨最快的则是第二、三季度。”有业内人士揣摩,可能依据就出自这里。

可是,多位业内人士并不认同这样的依据。“50%是按照去年年头到现在为止的房价涨幅来推算的,但是深圳在去年10月份就调整过一次评估价了,现在参考的话,应该参考去年10月份的评估价。”深圳美联物业全国研究中心经理何倩茹说,根据美联物业按揭部门的预测,评估价的上调幅度大概在30%。

就目前情况看,深圳二手房交易涉及到的税费中,与评估价息息相关的关键税种包括契税、营业税和个人所得税。根据普通住宅与非普通住宅以及购房年限等条件对应不同的交税比例。以一套90平方米以下、未满两年的房子为例,需缴纳营业税5.6%,个税1%,契税1%,总共7.6%。如果原来的评估价为100万元,上调30%后的评估价所交税费则多出了2.28万元。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示,事实上每一次评估价的调整都执行“一房一价”,按照不同片区、不同楼盘来进行,“估计去年涨幅热门区域如龙岗、龙华、前海等,评估价上调会更高一些,盐田、东部、罗湖等相对较小的区域,评估价涨幅预计会较小。”

据记者了解,近年来,深圳基本每年调整一次评估价。最近3年调整时间分别为2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。业内猜测,此次调整仅间隔半年,背景则是深圳房价增长较快。

近期无抵押物业成交放大

据记者观察,自从评估价上调的消息发布以后,3月份看房的人比此前多了许多。“最近我们的带看量是大了,可是成交量并没有多起来。”深圳一地产中介经纪人告诉记者,这个时候的卖家多是红本在手、可以马上过户的,而还在抵押的房子就不能享受调整之前的优惠了。

根据美联物业全国研究中心统计,近期急于入市的置业者为规避税费增加,纷纷选择“红本在手”物业。3月以来“红本在手”物业成交占比达到41.8%,较其他月份的35%左右有明显上升。同时,已签合同但尚未过户的置业者,满足条件的已提前打印出合同规避税费增加。另据统计,房协合同打印量由月初的日均不到600份上升到现在的700余份,本月余下的日子有望进一步上涨。

深圳Q房网方面则表示,虽然多数业主还是相对强势,但买房的观望情绪有明显加重,一方面是政策预期,一方面是实际的房价压力。所以,评估价调整对客户来说,更大可能是加重观望。

评估价上调是否能抑制投资客?对房价的影响有多大?对此,链家地产深圳研究部总经理肖小平认为,结合去年第四季度以来狂热的成交情况来看,评估价上调对炒房客入市有一定的抑制作用。但是,由于增加的税费对整个购房成本来说占比较小,所以单凭这个措施对房价的影响比较有限。“卖家对税费不太敏感,因此不会因为上调评估价而作出价格的让步。”何倩茹则认为,如果政府真的要调整房价,还需要出台力度较大的政策,调整评估价有点像“挠痒痒”。