近日,上海、深圳先后发布楼市调控新政策,引发市场极大关注。大家更多关注了两地购房门槛的提高,笔者认为,更需要关注的是两地新政体现出的从供给侧调控楼市的思路。

此次政策调整主要原因是多个一线城市楼市出现非理性上涨,监管旨在挤出房地产泡沫。两地楼市新政反映出,一线楼市调控的一大焦点在于从需求侧转到供给侧的新思路。

国家统计局数据显示,2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个,比1月份增加9个,其中涨幅较上月扩大的城市有33个,比1月份增加10个。从各级城市看,2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点,城市间房价涨幅差距进一步扩大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。

调控房价,控制需求端是短期之举,而调整供应端才是长效机制。目前在政策的持续刺激下,整体市场的分化仍在延续,但去库存任务最重的广大三四五线城市仍没有太大起色。从需求端刺激的政策还会频繁出台,但效果会越来越有限。这种情况下,调控最好从供给端方面加以努力。

在土地供应方面,在库存压力比较小的城市,尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量,以及中小户型的供给。在库存压力比较大的地区,要严格控制土地的供应,减少甚至停止供应。深圳楼市调控意见首先提出,要加强多渠道住房供应和住房保障,这是未来深圳楼市管理的新方向,也意味着深圳楼市调控从需求侧为主转向了供给侧为主。从中长期来看,随着收入增长、人口流入、城市转型升级,各类住房需求有增无减,单纯调控需求效果或有限。此次提出的“新增、盘活、更新、棚改”等四个渠道的新房供应,以及40万套保障房筹建、35万套的保障房供应,意在让楼市在供给侧全面发力,满足长期旺盛的居住需求,彻底缓解供求关系,构建房价逐渐稳定的基石。

其他不少地方也在供应端加大调整力度。上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》明确指出,上海将进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(部分矛盾突出区域亦为70%)。福建日前出台的包含八项去库存措施的《关于化解房地产库存的若干意见》(“闽八条”)最大的一个亮点就是可以土地“转性”,提出要优化开发用地供应,规定2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地。

今年的政府工作报告指出,要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例”,“建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。”这意味着,在供应端,我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场的渠道,大力推进棚改货币化安置和公租房货币化,完善租赁市场,支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

楼市的供给侧改革,不仅仅是要消化房屋库存,更重要的意义是为广大人民群众提供更好的住宅产品,更好地满足人民的居住和生活需求。过去,我们的经济政策主要在需求端发力,现在,要在供给侧加大改革力度。主要是控制增量,调整土地供应节奏,增加土地有效供给;实施结构优化,增加高品质、有附加值的有效供给。有了高品质产品,才有住房消费。有了梧桐树,才能引来凤凰。