有房企高管向《证券日报》记者表示,预计一线城市房地产政策都将收紧,“市场将有波动,我们非常忐忑,市场平稳发展才是行业乐见的”

一线城市房价的快速跳涨,“沪深”两市紧缩性政策的落地,让开发商的营销人开始不安。接受《证券日报》记者采访的一位房企高管直言,“波动的市场让我们难以把控拿地、开发和销售的节奏,加上土地成本很高,一旦拿错地,对企业发展将造成很大压力”。

不过,对于处在房价上涨通道但仍未出台收紧性政策的北京楼市而言,房企近期推盘积极性明显增加,而且多数项目都在提价销售。

根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年4月份,北京住宅市场预计将有30个项目入市,其中包括6个纯新盘,以及24个老项目后期。此外,龙湖西宸原著、鸿坤林语墅、恒大华府等西城、南城和东坝等地的高端项目也在释放积极销售的信号。

对此,亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示,预计以北京为首的一线城市当中宽松的政策环境已经到头,这也将对于市场需求产生直接或间接的抑制作用。相对于定价“身不由己”的高价纯新盘来说,目前老项目在市场当中占尽价格优势,在需求的有力拉动之下,老项目后期入市积极性也明显提高。

房企加速推盘抢“窗口期”

在中央提出“去杠杆”和“去库存”的背景下,统计局公布的2月份数据显示, 70个大中城市房价环比上涨的城市达47个,且涨幅还在继续扩大,近期北京、上海、深圳等一线房价更是大幅跳涨。

鉴于此,“沪深”两市调整二套房首付比例等紧缩性政策已经落地,而对于北京楼市政策的变化,目前业界充满猜想。在这一当口,北京的热盘都在积极调价销售。

任启鑫称,从4月供应特征来看,老项目后期所占比重明显提升,并且大量久违入市的项目也纷纷整装入市,例如朝阳区的江南府,海淀区的强佑-府学上院、大苑·海淀名著等。

而从项目报价来看,新增供应价格普遍出现大幅上涨,例如首开国风美唐去年初入市价格为32000元/平方米,而新推房源价格已升至40000元/平方米;天恒 金融街 ·公园懿府去年首次入市价格为450000元/平方米,而此次预售价格已上涨至51000元/平方米;华润·萬橡府去年销售价格为65000元/平方米,4月份价格已攀升至76000元/平方米。

“现在北京销售的热盘其实是受益于新地王扎堆的效应,这些项目都是前几年,真是多年前拿的地,在成本控制上有优势,尤其现在新地王还未集中入市,却提前带来了涨价预期。”某房企营销人士向本报记者透露,加上此前叠加出台的宽松性政策,让这些项目有了涨价升值空间。

事实上,据《证券日报》记者了解,盘踞在北京南城的鸿坤·林语墅从去年到今年2月份房产资产上升30%以上。除了南城发展规划和产业布局带来的利好外,更为直接的利好是,在过去的15个月里,北京称之为地王的有25块地,其中13块在南城,大兴和丰台是主力。这些项目入市价格将达到8万元-10万元/平方米,成交均价也将7万元/平方米起。

目前来看,华润置地、绿地和鸿坤等知名房企在南城均有布局,其共同认知是,“北京未来30年看南城”。据中原地产首席分析师张大伟透露,2012年初时,大兴六环房价是1万元/平方米,现在是3万元/平方米水平,未来地价4万元/平方米以上的时候,南城的这些项目入市价格将达到7万元-8万元/平方米,甚至更高。

以鸿坤·林语墅这样的老项目为例,其后期新推房源在成本优势下,销售速度和待涨空间都可期。据记者了解,该项目目前均价为5万元/平方米左右,剩余少量房源,单套2000万元起。

五环内供需紧张

值得注意的是,在新地王未入市的空窗期,改善性项目推动房价上行,其背后还是供求关系的支撑。

张大伟认为,即使以悲观的态度判断市场,以目前拿地的地价算,现在,在全北京五环以内,整个库存量占比只有15%,在只有10%-20%的市场,面对30%-40%甚至更多希望进五环的需求,供需结构是紧张的。

“现在看来,北京5环内很难找到6万元╨平方米的新建住宅,东坝区域已经出现‘10万元+’的项目。”张大伟表示,商品房高端化趋势势不可挡。

据《证券日报》记者了解,东坝区域内首个“10万元+”的豪宅楼盘,同时作为恒大进军北京的首个独立顶豪项目,恒大2013年11月份耗资数51.35亿元拿地,用两年多时间开发该项目,于近期开放样板间。据接近恒大人士称,在北京现在的豪宅市场,与恒大华府类似的顶级配置均应用在单价15万元-20万元╨平方米的顶豪上,而恒大华府的首期开盘总价2000万元起,在此基础上还赠送2万元/平方米的顶级精装。

任启鑫认为,受到供应短缺以及需求强劲拉动的影响,自去年年底开始商品住宅市场已呈现出供不应求的状态,再加上高价地项目的对周边的拉动预期,使得大量项目出现价格快速上涨。

事实上,不仅仅是北京市场,深圳、上海等主要一线城市均出现房价过快上涨现象。

对此,在龙湖地产的“西宸会”举办的围绕中国经济大势主题的高端论坛上,谢国忠表示,这同样是一个供给侧的问题,政府的政策制定与发展预期跟市场需求难以匹配。他解释称,2008年以后,中央限制了一线城市供应,鼓励投资小城市、二、三线城市,当时的愿望是中国经济要分散,但 老百姓 还是更愿意生活在大城市中,导致了二、三线库存的过剩。

不过,对于一线城市而言,业内普遍认为不存在库存问题,但限购不放开,北京房价仍旧不会过快上涨,反而是环北京区域房价上行较快,因为北京五环内房产豪宅化,需求开始外溢。

有消息人士透露,部分环北京区域或出台紧缩性政策,抑制投资投机需求。

据任启鑫透露,一线城市也将会有紧缩政策出台,其目的主要是打击投机类需求,但也难免会误伤部分改善性需求,另外再加上近期对于首付贷,以及房产众筹的严格管控,预计以北京为首的一线城市当中宽松的政策环境已经到头,这也将对于市场需求产生直接或间接的抑制作用。

不过,在这一背景之下,相对价格优势明显的项目将“笼络住”逐渐减少的需求基数,而价格上涨幅度过快的项目将会处于“尴尬境地”。鉴于此,原万科集团高级副总裁、国内联合办公品牌优客工场创始人兼董事长毛大庆称,建议开发商“不要快涨”。