昨天,一则看似不起眼的土地信息让沉寂的“90/70”再度站在聚光灯前。北京市国土局挂牌的两宗昌平区南邵镇土地公告中明确指出,除建设保障房之外,该地块上90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。业内专家表示,增加中小套型的供应,有利于缓解市场目前房价上涨压力,有效抑制高价地现象。

9070政策重现昌平地块

3月31日,北京市国土资源局挂出三宗地块出让信息,一宗位于大兴区黄村镇兴华大街。另外两宗位于昌平区南邵镇,预期成交时间都将在2016年5月5日。三宗地块总起始价为56.6亿元,这距离北京市国土局上一次推地已过去了70天。

值得注意的是,两宗位于昌平区南邵镇地块在挂牌文件的第五条,明确要求:“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”

这则条款昨天在地产圈引发广泛热议,亚豪机构市场总监郭毅分析称,3月底北京土储中心网站挂出两宗位于昌平南邵镇的住宅用地,标志沉寂已久的“9070”政策又重新被列入购地条款当中。

所谓“9070”政策,是指2006年为调控楼市过快上涨,政府出台“国六条”调控楼市,其中就新建住房结构比例做出的规定:自2006年6月1日起,新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

在全国楼市去库存压力加大背景下,去年以来,一些省市明确取消了住房供应套型指标限制。2015年住建部把优化住房及用地供应结构,作为促进房地产市场平稳健康发展的重要举措,各地可以合理安排住房用地供应规模,促进用地结构调整,优化住房供应套型。曾经用于限制大户型高总价住宅的“9070”政策曾一度被认为已经消失。

不过,随着一线城市土地成本的攀升使得住宅市场开始向着“单价高、面积大”的高端方向转化。中小户型不足成为楼市的矛盾,消失已久的“9070”政策又重新被列入购地条款当中。

>>分析

有利于缓解市场目前上涨压力

除了北京,在3月初,上海市在《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》第二条就提出,“提高商品住房用地的中小套型比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区,供应比例提高到70%)。”

业内专家分析称,北京重拾“9070”,原因之一是在沪深相继颁布紧缩政策后,北京需要表现出对楼市调控的积极态度。

郭毅认为,尽管北京的调控压力并不大,今年一季度纯商品住宅的成交量不过10151套,同比去年同期的楼市低谷期的销量不过增加了1868套,与沪深的量价齐涨相比,北京新房市场稳健发展。

不过,郭毅表示,北京地价逐渐走高,六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右,这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少,重拾“9070”政策,其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题;而另一方面,这一政策也将有效抑制高价地现象,高地价对应着高端产品,开发商对于地块未来面向的客群有了明确预判之后,对于能接受的地价上限也将收窄,北京的高价地现象也将得以缓解。

“这是抑制一、二线城市高端豪宅化的一个调控政策,对于市场来说,增加中小套型的供应,有利于缓解市场目前上涨压力。”张大伟预计,“未来还将有系列政策出现的可能性,包括限价政策等约束,整体看北京楼市调控已经开始,从规范中介到土地供应。”

>>影响

解渴中小户型不足

中原地产统计显示,从目前北京的商品房市场结构看,90平米以下套数库存只有1.9万套,占全市整体商品房库存总量的31%,而从库存面积占比看,目前北京全市90平米以下的小户型占比全市库存总面积比例只有13.8%。而从成交比例看,2016年一季度全市成交结构中90平米以下套型占比只有16.7%。

张大伟表示,“9070”政策有助于解渴中小户型不足,增加整体新房供应套数。按照过去的市场条件,一个6万平米地块基本会建设成为平均套型在100-140平米的3-4居物业,平均套型面积在130左右,单个项目供应平均商品房住宅460套。如果按照“9070”政策,6万平米中70%将建设成为90平米以下物业。按照平均80平米计算,也就是供应525套中小户型。剩余30%供应成为130平米套均的大户型比例,大约140套,单个项目供应商品房将达到665套。

郭毅表示,90平方米以下的小户型占70%,意味着这部分产品全部面向刚需及改善型客群。开发商对地块针对的客群有了明确预判之后,所能接受的地价上限也随之收窄。一个“9070”,既解决了刚需产品不足的问题,同时,北京的高价地现象也将为此得到缓解。