据媒体报道,上海市日前发布楼市调控新政,将从严执行限购政策,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年提高到满5年。信贷政策方面,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成。

与此同时,深圳也抬高了非本市户籍人员的限购门槛,能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。而此前为1年。

虽然此前媒体已经对上海、深圳的楼市新政有了报道,相关政策也没有太大出入。但是,新政公布以后,还是“严”得让人感到惊叹。特别是对非本地户籍居民购房门槛的抬高,似乎已经越过了市场边界,违背了调控的本意。要知道,调控的目的不是为了遏制刚需,而是为了遏制投资或投机。对抬高非本地户籍人员的购房门槛,实际上可能会遏制掉相当一部分的刚性需求,使相当一部分在上海、深圳工作的外地人没有条件购买住房。

值得注意的是,此轮一线城市的房价上涨,很大程度上是源于投资和投机需求的快速扩张,特别是开发商、房产中介、P2P等以“首付贷”的方式给购房都资金支持,使购房者不需要或很少承担购房风险,继而引发了炒房之风。也就是说,遏制房价上涨的落脚点,应当放在对不规范行为的规范上,而不是对刚性需求的控制上。很显然,上海、深圳此次出台的楼市新政,并没有完全从遏制投资和投机入手,而是有“一刀切”的感觉,把刚性需求、特别是非本地户籍人员的购房需求给遏制住了。

要知道,是否出台调控政策,不应当只看价格涨了多少,而应当更多地看涨价背后存在什么问题。也就是说,必须把涨价的原因摸清楚。在此基础上,再决定出台什么样的政策。很显然,上海、深圳此次出台的楼市调控政策,可能并没有真正找到涨价的原因,没有真正做到有的放矢。因为,如果房价的上涨,完全是由市场规律推动的,是符合市场化要求的,政府就没有必要进行调控,也不应当进行调控。所以要调控,那一定是价格上涨存在不规范现象,必须通过调控来把扭曲或走样的行为调整过来。

那么,上海、深圳有关方面有没有把房价上涨的原因摸清楚呢?导致上海、深圳房价出现快速上涨的原因到底是什么呢?是刚性需要扩大所致还是投资和投机增加所致呢?投资和投机在新一轮市场需求中的比重大概有多大呢?等等。也只有把这些情况摸清楚了,原因了解清楚了,出台的调控政策才会针对性强、约束力强。否则,不会有多大效果,而且会影响到市场的刚性需求,影响居民生活条件的改善。即便是非上海户籍人员,他们很多也已经是上海的一分子,理应享受相应的社会福利。

更重要的,遏制商品房投资和投机,也不只有限购一条路,信贷、税收等政策手段,也是遏制住房投资和投机的重要手段。此次的上海楼市新政,信贷政策也是比较严的,特别是二套非普通房,首付已经到了不低于七成,等于要付全款了,这对住房投资和投机者来说,压力是可想而知的。

但是,在税收政策、商品房销售政策等方面,似乎并没有更强有力的手段。假如上海在制定楼市调控政策时,能够在未来的税收以及商品房销售等方面也出台一些更加强势的措施,可能效果会更好。譬如二套房在5年内不能转让,三套房在8年内不能转让,三套以上10年内不能转让;再如对转让的二套及以上商品房征收高税率的营业税、契税,且每增加1套,税率增加10%。

同时,通过地方立法,开征物业管理费,对二套及以上房屋征收一定比例的物业税,那么,对那些利用杠杆来投资或投机的购房者来说,无疑将形成巨大的压力,迫使其不敢再进行住房投资或投机。

从总体上讲,上海、深圳能够在此时出台楼市调控政策,且力度空前,是符合当前上海、深圳楼市需要的。但是,政策的灵活性不强、针对性不足,尤其是压制刚需的做法又显得不妥。至少,考虑不够全面,对引起房价上涨的原因分析不够透彻。如何使政策更加符合实际,更好地发挥效用,应当成为地方在制定楼市调控政策时必须要认真思考的问题。对楼市来说,还是要让市场更多地发挥作用,政府的有形之手应当在市场管不到的地方去管,就像“首付贷”一样,就是政府有形之手需要管的方面。只有这样,房地产市场才能真正步入健康、有序的发展轨道。