继“3·25”楼市调控新政落地后,4月1日,深圳房产评估价格又迎来例行更新,评估价普遍上调超50%,这使得二手房交易者承担的税费成本大幅增加。

据深圳规划国土委的数据显示,上周深圳一手住宅成交652套,成交面积约7.05万平方米,分别下滑16%和15.7%,根据深圳中原地产研究中心的监测,深圳新房成交量已经连续5周下滑。

在调控组合拳作用下,持续高烧的深圳楼市显现出降温迹象。

深圳楼市涨幅领跑全国

整个2015年,深圳市民王飞鹏都在焦虑中度过。

3年前,他和女友从外地跳槽到深圳一家金融机构,月薪近万元。为节省开支,他们租住在关外的一个花园小区。“当时想着,先拼搏两年,攒够首付款就在这边买一套小户型”。让他没想到的是,2015年,深圳楼市一路走高,看着楼下中介的挂牌价每周都在变化,他租住的那个小区从2万元/平方米一路飞涨到近4万元/平方米,王飞鹏表示:“原本跳起来还能够得着的房子,离自己越来越远,那种感觉真让人绝望。”

自去年“3·30”楼市政策实施以来,深圳房价一路飙升,在国家统计局新发布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况中,深圳房价环比上涨3.6%,同比上涨57.8%,两项指标高居全国第一。而深圳规土委的数据显示,2016年3月,深圳一手房成交均价已经涨至53683元/平方米,而在2015年3月,这一数据仅为2.9万余元/平方米,这意味着,过去一年,深圳一手房均价涨幅超过80%。

对此一轮房价疯长,在2月召开的深圳两会上,深圳市长许勤分析说,影响深圳房价的因素主要包括需求、供给、调控政策三方面。随着城市环境的提升,深圳出现了越来越多的年轻家庭,而随着收入水平的提高,购房愿望和能力也在提升。但在供给方面,因土地空间有限,不能满足需求的快速增长。

面对疯狂上涨的楼市,3月25日深夜,深圳市政府发布调控政策:非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年;对购房人家庭名下在本市无房且近两年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成,对购房人家庭名下在本市无房但近两年内有住房贷款记录,或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

相比较号称“史上最严”的上海“3·25”楼市调控政策,深圳调控政策被业内称为“温柔一刀”。但链家地产的一名置业经理对本报记者表示,表面上看,深圳出台的政策温柔,上海出台的政策严厉,但两个城市的楼市状况其实有所不同,深圳房价去年大幅上涨,市场对调控已经有了一定预期。春节前后,深圳楼市已经开始出现调整,因此,此次紧缩的动作无需太大就可以起到调控市场的效果。

新政出台前夕,深圳已经开始由金融业协会出面,严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务,明确对首付款来自P2P、小额贷款公司等第三方机构贷款的,拒绝受理其房贷申请。此外,深圳还严格禁止消费贷款及信用卡贷款用于支付购房首付款,对“假离婚”客户的住房贷款申请不予受理。

调控效果初显

4月1日,深圳房产评估价迎来例行更新。但是,这个“更新”的幅度却有点大,地产中介提供的监控数据显示,不同区域评估价调整有所不同,热点片区房源上调60%至80%不等,普遍上调50%以上。

评估价的调整也意味着二手买家承担的税费成本相应大幅增加。事实上,这次评估价调整房地产业内早有预期。3月11日,深圳市房地产经纪行业协会就在其网站提示,深圳二手房交易评估价格将于4月起上调50%左右,会导致交易税费大幅增加。

最近3年,深圳分别在2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日3次调整房产评估价,而此次调整,相距上次仅隔半年时间,被认为和去年以来深圳房价的一路飙涨有关。

记者采访了解到,此次深圳二手评估价大幅调整后,虽然评估价离市场实际成交价仍有距离,但对于未满两年的房产交易,评估价调整前后税费差额最高可达数万元甚至十万元以上,无疑会对短期炒房客形成一定压力。

以福田区梅林一村为例,目前该片区每平方米市场价在6万元左右,而此前评估价在2.5万元/平方米,此次上调50%后上升为约3.8万元/平方米。因此,仅以5.6%的营业税计算,每平方米税费增加728元。以90平方米一套住房计算,仅营业税就增加6.5万余元。

随着楼市调控组合拳逐渐落地,深圳楼市逐渐进入调整阶段。“根据过去的规律,预计政策影响、消化周期在3个月左右,所以未来二季度市场成交将会较去年明显回落。”深圳链家二手房研究院总经理肖小平表示。

供求关系最终决定房价走势

据深圳市链家地产市场研究中心监测,2015年深圳购房人群中,深户比例占七成。业内人士分析,此次政策调整,社保由1年变成3年,除了遏制投资客,还将对部分非深户居民购房带来一定的影响。

对此,业内专家认为,对真正有需求的购房者而言,社保1年变3年,不过是提高了购房的门槛,但他的需求仍然还在。因此,真正决定未来房价走势的,只能是供需关系,只有在住房供给总量大于需求量的情况下,房价才会真正降下来。

政府调控措施的出台,让已经“绝望”的王飞鹏又看到了一丝希望。“希望这些措施能真正发挥效力,让疯狂的房价回归正常,不然,我们这些外来的年轻人不知道要到什么时候才能有自己的房子。”王飞鹏坦言,“已经不止一次冒出回老家的念头。”

在深圳,像王飞鹏一样,进入职场不久的年轻人是最无奈的,既无力负担高额的商品房,又不能作为低收入群体申请保障房。

据世联地产一名置业经理透露,3月以来,已经有投资客开始降价抛盘。但他认为,随着交易量的萎缩,深圳楼市降温的市场预期正在生成,但楼市整体还未出现明显下降。他判断,未来几个月内,虽然房价有可能适度降低,但不会出现大幅下降现象。

实际上,房价暴涨对人才引进和实体经济的影响已引起深圳市政府的高度关注,深圳市住建局相关负责人日前透露,未来5年,深圳将建设保障房40万套,供应保障房35万套,其中70%为人才房,这比“十二五”期间的供应量翻了3倍有余。

或许,这才是深圳市政府制衡房价的最有效措施。