导读

具体而言,一线城市的房地产用地供应量同比下降37.97%;二线城市下降18.18%;三线城市下降 5.18%。

4月18日,国土资源部下属的土地勘测规划院发布《2016年第一季度全国主要城市地价监测报告》(以下简称《报告》)显示,今年第一季度,全国综合地价继续上涨,且增速加快。其中,住宅地价的涨幅尤其显著。

这与市场表现具有一定的吻合度。今年以来,随着房屋交易市场的火热,土地市场交易明显升温,北京、上海等一线城市均有高价地出让。与此同时,土地市场的热度又传递到东部二线城市,并对市场预期带来较大影响。

国土部的上述报告认为,除今年以来的货币超发因素外,还与供地规模下降有关。该份报告还认为,前期房地产调控政策效果“不够理想”,导致市场分化加剧。

一线城市宅地均价接近2万

《报告》显示,今年第一季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为3668元/平方米,环比增长0.96%,同比增长3.55%,增速均比去年四季度有所扩大。

其中,商服、住宅、工业地价分别为6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米,环比增速依次为0.57% 、1.27%和0.73%;同比增速分别为2.60%、4.66%和2.50%。住宅地价增幅最为明显。

去年下半年以来,多项房地产刺激政策密集出台,推动了房屋交易量大幅提升。受此影响,土地市场也在四季度明显升温,在部分城市和区域,住宅用地交易尤其火爆。

分城市层级来看,一线城市住宅地价水平为19195元/平方米,环比增长4.77%;二线城市为5353元/平方米,增长0.76%;三线城市2409元/平方米,增长0.61%。

热点城市的实际情况,要比官方的数据显得夸张。

易居克而瑞向21世纪经济报道记者提供的数据显示,今年3月,南京共成交6宗住宅用地,平均楼面价为20540元/平方米,平均溢价率达到115.7%。此前的1月,南京住宅用地平均溢价率也达到98.27%的水平。

此外,北京1月住宅用地平均溢价率为133.8%;苏州2月的住宅用地平均溢价率为114%;合肥1月宅地平均溢价率为107.1%。一季度,这三个城市的溢价率都出现了超过100%的情况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一季度土地市场的特征在于,房企加大在二线城市的拿地比重,使一二线城市土地市场形成一定的联动效应。但地价中已出现泡沫成分,其中的“投资转移”风险值得警惕。

二线城市热度继续

这种“投资转移”风险,与当前的宽松货币环境密不可分。上述《报告》指出,今年1-2月,全国社会融资规模高于历史同期水平,贷款投放力度较大。作为重要的投资领域,房地产市场吸引资本进入,支撑了对价格的承受能力,带动了部分城市地价的快速上涨。

与此同时,供应则明显萎缩。《报告》显示,受供地安排周期性和供地结构调整影响,105个主要监测城市一季度建设用地供应量降至2010年以来单季度最低值。其中,房地产用地占比29.44%,自2008年以来,比例仅高于2012年同期。

具体而言,一线城市的房地产用地供应量同比下降37.97%;二线城市下降18.18%;三线城市下降 5.18%。此外,保障性住房用地供应下降幅度在各类城市中最为明显,降幅达到 24.72%。

这被认为是“去库存”政策在供给侧的一种体现,但显然未能考虑到区域的差异。上述《报告》对此的评价称,“前期房地产调控政策效果显现,但不够理想,一线城市市场热度上升明显,三四线城市改善有限。”

而值得担忧的,仍是东部二线城市。易居克而瑞的数据显示,今年4月上旬,苏州成交了14宗住宅用地,平均溢价率飙升至195.21%。有专家向21世纪经济报道记者表示,从供需形态上看,部分东部二线城市已表现出“类一线城市”的特征。

严跃进认为,一线城市的后续土地市场能否持续升温,要看土地出让中的比例调整工作是否到位,比如说增加住宅用地的比例等。但就今年上半年而言,二线城市依然会成为热点城市。

中原地产首席分析师张大伟亦指出,在分化的市场格局下,房地产依然面临明显的结构性风险。其中,一线城市的土地成本越来越高,利润空间缩小,风险不断累积,并对企业产生了挤出效应。三四线城市则存在过剩风险,企业同样避之不及。他认为,未来一年,二线城市将成为土地市场的热点。