“嘿,你住过城中村吗”,这几乎成为深圳长租公寓(俗称“二房东”)创业者之间相互认同和鼓励的标签。

从两年前小米雷军1亿元投资YOU+公寓之后,长租公寓迅速成为深圳创业市场的“风口”,刚刚过去的2015年,堪称深圳长租公寓“元年”。微家公寓、小螺趣租、Warm+公寓、链家自如、YOU+公寓、魔方公寓、互联网租房平台“合屋”等诸多品牌相继成立或进驻深圳。

但这个市场真的是大风起兮吗?在经过一年多的试错之后,游戏参与者们心里显然打上了一个大大问号。微家公寓、小螺趣租、Warm+公寓,这三家在深圳长租公寓市场规模靠前、且受到资本市场关注的品牌相继出现战略方向转变。

首先被验证的是分散式合租公寓被难以走下去,此前主打分散式合租公寓的微家公寓表示,未来将尝试集中式公寓,而此前持有一部分分散式公寓的Warm+公寓亦透露,此后不再考虑新增分散式公寓。

其次被改变的是规模迷信,小螺趣租在A轮融资之后迅速扩张规模,但受制于公司运营能力,拼命做大的公寓数量成为小螺趣租的包袱,随后其开始向租房平台转变,甚至一度传出将转让持有公寓以及股东撤资的消息。

进入A轮融资的Warm+公寓同样放弃了追求规模。Warm+公寓提供的一份资料显示,其计划在2016年将达到8000间公寓的运营规模,但这一目标在新的一年里被砍掉3000间左右。Warm+公寓创始人刘智告诉界面新闻,规模扩张最终要与团队运营能力、公司财务指标以及获得的资本相匹配,否则目标落实不了就是口号。

在各品牌纷纷开始调整战略方向时,深圳房价一路暴涨,年轻人的居住尊严再次被升级到了公共话题的高度,长租公寓市场再次涌入了不少新的“踢馆者”,他们进驻城中村、租下旧厂房,携带上亿资金杀入市场。

深圳万科在年初迅速拿下两栋存量物业,开出两家“万科驿”,并宣称预计年内将达到十家门店的规模;市属国有企业深业集团也宣布将创立长租公寓品牌,年内将推出3000间公寓;链家自如寓则从年前2000间公寓扩张到5000间规模。

与此同时,同寓、猫宁公寓、窝巢梦公寓、V客青年公寓等数十家长租公寓品牌陆续进入市场,甚至有公寓创业者一次性拿下多栋物业同时施工,大体量公寓房源有望同时推向市场。

值得注意的是,大品牌的企业,如链家、万科、深业进入长租公寓领域有着各自的考虑。链家的布局与其延续房地产市场交易链条有关;而万科买下存量物业做长租公寓,未来则考虑进行“城市更新”的地产开发;深业集团等国企发展长租公寓,更多考虑的是高效利用存量物业以及保障民生的政治任务。

但不论怎样切入,“50元/平方米租来存量物业,100元/平方米租出去”,这看起来很美好的生意背后,仍然面临着模式、政策条件、运营内容等多方面的挑战。

刘智告诉界面新闻,目前这个行业的毛利润在40%-50%左右,在扣除成本之后净利润率大概只有12%。对于初次进入行业的创业者而言,需要格外注意自身资金实力以及公司运营能力的提升,一旦公寓空置率高企,长租公寓的利润将大打折扣,甚至拖累团队发展。

从刘智的个人经验来看,一个指标可以衡量长租公寓公司的运营能力——“百间房周期”,即100间公寓一起推向市场,在几天之内可以达到满租。该指标反映的是公寓项目地段、配套、客群定位、定价、产品设计等等运营参数,在Warm+公寓最新开业的一个项目中,这一个指标已被压缩到十天,而在“万科驿”科技园店开业之后,这一指标为三天。

现阶段来看,就算拥有低成本资金以及行业整合运营能力的万科,其长租公寓业务发展也仍处于初级阶段,除了广州万科在长租公寓起跑较早之外,万科在其他地区的公寓规模,相对于地产开发规模可谓微乎其微。

万科高级副总裁谭华杰认为,如果将新房改造成长租公寓,需要政府在土地价格和税收方面给予特殊优惠,地产开发企业才有动力进行规模化发展;而如果以存量资产发展长租公寓,则需要在国家层面建立一个高度规范化、排除风险的行业政策,才能吸引到险资、债权、甚至REITs机构等低利率的资本介入,然后在租金水平较低的情况下持有更多资产,靠规模效应赚钱。

目前对长租公寓市场感兴趣的多为风险投资,而风险投资的钱是最贵的一种,创业者拿了钱后,容易陷入迎合资本、一味追求规模、最终难以自控的境地。

刘智将长租公寓创业分为从A轮融资到D轮后上市的四个阶段,公寓创业者需要找到一种阶段性、能够与自身运营指标相匹配的投资者,然后拿每一阶段的资金去解决一个阶段应该解决的问题,“一口吃不了一个胖子”。

这个行业的未来长什么样?YOU+公寓创始人刘昕认为,长租公寓的发展趋势就只有两个,要么做成品牌性的大而全,那就一定是给资本打工了,变成融资上市的主体;要么做成小而美,自己只做一栋两栋公寓,实现自己的事业或理想,也照样玩得很high。

数天之前,在互联网租房平台“合屋”联合下,数十家长租公寓品牌宣布正式启动一项“青年乐巢计划”的公益活动,同时这也是深圳长租公寓行业第一次大规模的行业交流盛会。虽然与会的创业者们都面临各自的问题,但对于这个行业的前景却是相同地十分看好。

毕竟,年轻人的租房需求还远远没有被满足,居住在城中村的糟糕经历几乎是每一个深圳追梦人的必修课。“这个生意更多的是一份事业,能够让这个世界变得比以前稍微好一点。”谭华杰说。