“最高限价”仅仅是为了防地王,对土地市场降温作用有限

苏州放出竞拍地价红线的大招,和苏州土地市场过热有关。今年4月份,苏州地王频出,出让金规模也跃居全国首位,达347.9亿元——要知道,2015年全年苏州的土地出让收入也不过500亿元。在业内人士看来,苏州出台“最高限价”目的在于防止地王出现,为土地市场降温。

目前,苏州的措施确实能防地王——5月份苏州本来要出让20个地块 ,位置优越,可能再创地王的5个地块,暂缓出让了;10个地块被最高限价了;剩下的5个虽然不限价,有4宗为商服用地,1宗为文体用地,这些地块很难拍出高溢价率。在分类调控,分城调控,地方负主要责任的调控形势下,苏州政府可以喘口气了。

不过,这样的调控不仅难给当地的土地市场降温,还可能为未来的升温埋下伏笔。有开发商表示,苏州最高限价的10块地块,质量一般,最高限价基本是开发商最高心理价位,即使没有限价,这些地块也有可能出现成交价格低于最高价格的情况。

不用限价的限价了,需要限价的却被雪藏。在大型房企云集的苏州,那5块位置优越的地块才是开发商愿意不惜成本追逐的对象,如果这些地块不限价, 依旧走正常的招拍挂程序,未来的苏州土地市场仍可能地王频出,行情火爆。

这样的调控政策,不仅难降房价,还可能涨房价

土地价格上涨是造成房价上涨的主要原因,限制地价,房价确实有可能下降。这也是有人认为苏州楼市可能出现拐点的原因。然而,相比于地价,供求关系才是房价的决定因素。苏州政府采取的调控举动,恰恰会让楼市供求更加紧张,可能导致房价上涨。

暂缓出让5个地块会减少供给,自不待言。“最高限价”也可能减少供给:有业内人士指出,土地储备较多的企业为防止成交地价较低,完全可以参与竞拍,使举牌价格超过限价,造成地块流拍,保证已拿地块的利益,而目前苏州并没有完善的应对措施。

实际上,苏州4月份地王频出,就和过去苏州土地供应不足关系密切。当时,随着苏州楼市成交量攀升,苏州库存消化周期从2014年的11个月缩短至2016年4月的不足2.5个月。然而,苏州政府从2015年11月到今年2月没有土地供应,到了4月份突然放出十几个地块,长期的“饥饿营销”,让房企不惜成本抢地。

增加土地供给,才能从根本上降房价。这不仅是学界共识,官方也不得不承认。2013年,面对地王频出的局面,国土资源部在“房地产用地管理和调控工作座谈会”上要求,务必做到年内不再出现“地王”,给出的办法也是供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应,平抑地价。

虽然行政手段能保证苏州短期内不会出地王,但土地供给也受到了影响,在库存不足3个月的情况下,如果引发新的恐慌性购买,房价很可能会上涨。

苏州4月份地王频出,和之前几个月并未供地有关

防地王,信贷手段可能更持久

限地王,没有错。因为从过去的经验看,新地王会影响预期,常常会带来新的房价记录。房地产市场最火热的时候,往往也是地王扎堆之际。企业此时拿地王被套,也不罕见。为了预防金融风险和市场动荡,地方政府采取措施防止市场过热,也无可厚非,但“最高限价”显然不是一个好办法。

一线以及一些二线城市房地产火爆,其来有自。最近,货币政策宽松,房地产企业手中不缺钱;一线城市有限购政策,三四线城市库存巨大,热点二线城市稳赚不赔,房企自然扎堆;如今融资工具更加多元化,房地产企业融资成本也很低。

既然房企是因为钱多才任性,限总价就很难触动房企了。地方政府应该从货币政策上进行调控。

实际上,为了鼓励投资,我国对房地产开发项目的自有资金比例要求并不高,保障性住房和普通商品住房项目为20%,其他项目为25%。中国建设银行首席经济学家黄志凌曾撰文指出,即使是这么低的比例,房地产企业往往有各种手段来规避这些要求,例如通过关联企业借款来充当自有资本金等,维持了很高的金融杠杆,一旦发生风险,将影响整个金融系统。

在“分城调控”“分类调控”的大背景下,苏州地方政府完全可以提高房企自有资金的比例要求,加强对其自有资金来源的审查和监督,让真正有实力的企业参与土地拍卖,这样不仅能防止高金融杠杆的房企冲击地王,也能真正起到冷却市场的作用。

更釜底抽薪的办法是,试行现房销售制度

我国实行的商品房预售制度,借鉴的是香港“卖楼花”制度。但与香港不同,中国的住房预售制度的最大特点是,购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。这一制度有很多弊端,在抬高房价上的作用尤为明显。

学者李庚南发现,从今年1-4月份情况看,房地产开发企业到位资金中,定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金占47%。这种资金构为开发商非理性拿地、争当“地王”提供了底气。他认为,取消预售制,将改变开发商的财务结构,促使开发商经营行为更加审慎和理性。减少盲目拿地等非理性行为,有利于消除土地价格的过快上涨,防止地王的出现。

在学者马光远看来,从全球来看,现房销售是国内外住房销售的最主要形式,那些预售占主流的地区,如香港,房价常常居高不下;实行现房销售的,鲜有房价不稳定的,关键原因在于现房销售没有杠杆效应,不容易催生泡沫。

关于房地产调控,权威人士曾表态,“要去掉一些不合时宜的行政手段”,苏州的调控却依旧行政色彩浓厚。没有市场手段,没有制度建设,这样的调控注定是原地打转。