继苏州出台土地“限价令”之后,南京成为全国第二个出台土地出让最高限价措施的城市。不同的是,南京市政府规定,当土地价格溢价率超过45%时,超过部分作为保障性住房建设资金,同时这笔费用不能计入房价的准许成本。

记者采访后发现,实行限价后地产商实际支付的土地款远超45%溢价。同时这部分资金将不纳入未来的增值税抵扣,这种情况下,限地价能否限制房价还是个问号。

换句话来说,开发商如果青睐某一地块,当拍卖时地块溢价率超过45%后,房企还可以加价竞拍,只是多出来的部分不算做土地价款,而是作为政府的资金用于保障性住房建设。

32亿土地款地价只占22亿

今年2月25日,南京市政府发布《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》,其中规定:对商品住宅地块,当土地价格溢价率达到45%时,调整竞价方式,转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。

5月27日,南京市委宣传部新闻发布官方微博发布消息称,南京将采取有力措施严控地价房价,促进房地产市场平稳健康发展。

其中提到两条措施,实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的土地出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效;

严格落实控房价准许成本,物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时,对土地出让溢价超过 45% 以上部分的保障房建设资金,不计入其房价的准许成本,不作为申报价格的组成部分。

南京市某上市房企负责人表示,保障房建设资金需要和土地出让金分开交给政府,并要求一次性付清。而这部分资金并不是用于房企竞拍地块的配建,而是另外收取。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为:上述措施有一点“搭售”的味道,对房企而言获得土地成本没有降低,但是拿预售证是有审核成本的,多溢价的部分去造保障房了,不算在土地价款里面,在政府眼里这不算成本。也就是说最高价格可能设“天花板”,但在竞拍时房企实际成本并没有降低,只能说后期利润空间被压缩。即便如此,开发商仍然会选择高地价买地。

上述房企负责人称,可能在买地的时候觉得地价高了,入市有风险,但如果不拿地,项目都死掉了还何谈后续发展呢?

澎湃新闻在南京市国土资源局网站上查阅发现,不少地块在成交总额中确实显示有保障房建设资金。

以六合区金牛湖街道青龙市场东侧3号地块为例,该地块为住宅用地,显示成交金额7600万元,其中土地价款7000万元,保障房资金600万元。

建邺区河西南部8-6号地块则显示成交金额328000万元,其中土地价款226000万元,保障房资金102000万元。

也就是说,作为保障房资金的10亿元仍需要开发商支付,但并不算入地价。而按照南京市出台的最新措施,这部分保障房建设资金亦不能计入房价的准许成本。

今年3月,随着营改增方案的公布,方案规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称,扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少,因此房企需要缴纳的增值税消项税减少。

不过,有房企内部人士指出,南京市政府出台的措施由于超过45%以上部分作为保障性住房资金不计入土地成本,因此无法作为增值税的抵扣项目。这也意味着对房企而言,整体成本其实有所上升。

为不亏本卖房企业或放缓上市节奏

在新城控股集团副总裁欧阳捷看来,南京出台的限价措施并不能起到抑制房价的作用。欧阳捷指出,土地出让超出溢价45%以上部分作为保障房建设资金但不计入房价的准许成本对房企而言无异于无偿交税,但在他看来,这样的做法是不可持续的。

欧阳捷表示,举例来说,如果房企核算成本时定价一万五,政府加以限制只能定价一万三,但如果分摊成本后对房企而言是亏本售价,那房企可以选择暂缓出售,这样造成的后果就是市场可售房源减少,从而挤压了需求,一旦积累到一定程度,房企对外出售房屋时必然造成房价的上涨。

在欧阳捷看来,造成南京出现高地价地块的主要原因是南京的供求关系紧张,目前南京市场上拿到预售证的项目其实只供销售2个月,而要解决这一问题的主要手段应该是增加土地供应,而不应该打压需求。

另外,也有房企负责人提出担忧,认为落实困难比较大,由于上述措施中提到超过最高限价就算流拍,如果热门地块反复流拍会影响到未来区域的供应量,反而会造成供不应求下的房价上涨。

南京市国土资源局相关负责人对澎湃新闻表示,出台这一措施的主要目的就是为了限制房价,不同地块的出让条件也不同,具体会在土地出让文件中明确规定。