开征房地产税已经“板上钉钉”,不过有学界观点指出,目前中国已经征收七种与土地和房地产有关系的税收,再新开征房地产税或者物业税,可能会使人民的税负过重。

6月6日,记者获得的一份由北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示,土地税收和房地产企业税占地方财政收入之比在2013年已近15%,中国就算不开征新的房地产税或物业税,现行的七种土地税收和房地产企业税在中国地方财政收入中的比重已经接近西方发达国家的财产税(主要是房地产税)在地方财政收入中的比重了。

上述课题指出,在过去十多年实行以土地出让金为主要内容的土地财政的基础上,中央政府将房地产税的起草列入“十三五计划”,在未来推出房地产税的背景下,房地产税与土地出让金之间的关系究竟如何处理理论界一直有不同的学术观点。

有学者认为,政府收取土地出让金和房地产税的身份不同,政府以所有者的身份收取土地出让金,而以管理者的身份征收房地产税,二者并行不悖。他们主张,未来应该构建可持续的包括“租、税、费、债”的土地财政体制:所谓“租”即土地出让金,这旨在解决城市化的基础设施的资金来源问题;所谓“税”即在房地产保有环节开征房地产税,旨在解决城市化过程中当期的公共服务的资金来源问题;所谓“费”即对使用基础设施而收取的“使用者付费”;所谓“债”即以土地为抵押的地方举债。

而另一方面则主张,若政府开征房地产税,应将目前征收的土地出让金并入房地产税,变目前一次性收取的土地出让金为分年分次地从房地产税中收取。

在中国目前的税收体制下,地方政府可以征收七种与土地和房地产有关系的税收:即房产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占有税、房地产企业缴纳的所得税和营业税。这里面,建筑业和房地产业向地方政府缴纳的税收是地方政府预算内收入的重要来源。

而土地出让金是指,政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。它属于政府性基金,是地方政府预算外收入的主要来源。

据上述课题研究结果显示,2013年,全国平均说来,地方财政对土地税收和房地产企业税的依赖度为14.8%土地税收和房地产企业税占地方财政收入之比在2013年近15%这一事实告诉我们,中国就算是不开征新的房地产税或物业税,现行的七种土地税收和房地产企业税在中国地方财政收入中的比重已经接近西方发达国家的财产税(主要是房地产税)在地方财政收入中的比重了。

课题显示,通过比较说明,中国如果在目前七种土地税和房地产企业税的基础上再新开征房地产税或者物业税,可能会使人民的税负过重。

同时指出,土地出让金与房地产税之间的关系也关乎财政风险控制问题。课题中援引学界人士观点表示土地出让金会产生地方财政的波动所引发的财政风险,土地出让收益过高所导致的房地产过渡繁荣而引发的经济风险,以及土地交易不规范所导致的道德风险等问题。

但是另一方面,调研结果显示,地方政府在收不到土地出让金时,为了维持公共支出,会加大对于土地、建筑业和房地产业企业的税收征收力度。

课题结果显示,中国地方财政对于房地税收的依赖度与其对于土地出让金的依赖度之间存在着显著的、正向相关关系。因此,至少在房地产产业发展过程中,中国各省的地方政府在房地税收的征收上和土地出让金的征收上是齐头并进的;这也意味着,真要提高中国地方财政的正规化程度,可能越不过土地财政这个阶段,越不过房地产发展和土地出让金增长这个台阶。