上一次频繁听到“国家队”还是去年股市异常波动时,如今它的身影正潜伏在如烈火烹油般的一线与部分二线城市楼市之中。6月1日,就在上海顾村地王花落信达地产之际,与之“厮杀”到最后一轮的中国电建地产(下称“电建地产”)抱憾而归,但其第二天就在深圳“扳回了一局”。

6月2日,这家中国电力建设集团旗下的地产开发平台,联手中国中化集团麾下的金茂地产一起拿地,出价82.89亿元中标,而深圳本土企业万科的报价仅仅略高于57亿元。

稍早些时候,“国家队”的身影还出没于全国各地的土地市场。横扫上海顾村的信达地产5月27日就在杭州声名大噪,在28轮激烈角逐中脱颖而出,与万科联合拍下奥体地块,123.18亿元的出手令其一度加冕2016年全国总价地王。

5月18日,招商地产在宁波东部新城以40.88亿元拍下地皮,当即成为宁波今年以来的“总价地王”。在上海的郊区周浦镇,保利地产豪掷54.5亿元拍下宅地,一举创下上海外环史上地价新高。

中原地产研究部统计数据显示,截至5月31日,全国土地市场超过15亿元的105宗高总价地块中,有52宗被国企夺得,它们一共砸下1785.8亿元。“国家队”成为近期土地市场最土豪的明星队。在福州最近开盘的一个楼盘售楼处,甚至挂上了“央企来了”的横幅吸引眼球。

“国家队”成超级土地买家

国企在土地市场的出手可谓不惜血本,据《中国经济周刊》记者观察,出手最阔绰的“国家队”成员高度集中,甚至多次在竞拍现场正面“肉搏”。其中,中国电建、葛洲坝和鲁能集团组成的“水电系”,出身铁路系统的中国铁建、中铁置业,再加上“黑马”信达地产成了土地买家的激进代表。

6月2日在深圳拍下商住用地并不是中电建金茂联合体近期第一次砸钱。今年5月,这条国字头的“大鳄”刚刚以69.6亿元拿下南京河西南的两块宅地,这意味着其不到一个月就“烧掉”了152.49亿元。2015年电建地产还在北京、南京和武汉投入了130.4亿元,新增135.5万平方米土地储备。

在和电建地产“对决顾村”一役中胜出的信达地产更是生猛。信达地产的大股东是信达投资,信达投资则是中国信达的全资子公司,而中国信达的实际控制人为财政部。在5月底、6月初的一周之内,辗转上海和杭州两地的信达地产一共在土地市场砸下181.23亿元。

再往前追溯,信达地产还曾连续加入一线城市的抢地大战。去年11月底,信达地产在上海刷新地价纪录;12月,信达地产和民营企业龙光地产鏖战100多轮,最终成为深圳地王。去年底至今年6月初以来,这个崭露头角的地产新贵已在全国各地拿下10幅地块,合计涉及的资金超过了350亿元,其中有多达7幅是地王。它不仅在广州、上海、深圳这些一线城市攻城略地,还顺手拿下热门二线城市杭州和合肥的地块,大小通吃的布局思路被圈内人士点评为“狂野”。

与电建地产同样出身“水电系”的葛洲坝地产拿起地来也是毫不手软。今年5月它以总价32.8亿元拿下楼板价为4.52万元/平方米的地块,刷新南京单价地王,若刨去建安、税收等一系列成本,该项目未来售价要达到7万元~9万元/平方米才能保本,足可与上海房价比肩。

“水电系”的另一巨头鲁能集团的地产扩张计划同样轰轰烈烈。继去年豪掷112.4亿元抢下4幅地王之后,今年以来集团又在土地市场累计砸下了100亿元重金。加上原有海南、北京等地的地块,当前的土地储备总量已经超过了1000万平方米。

出身铁路系统的中铁置业此前曾参与围猎上海顾村地块,虽然最后无所斩获,但出价相当凌厉,仅用数秒时间便将地价从14.44亿元翻倍至30亿元。而中铁置业的母公司是由央企中国铁路工程总公司独家发起的中铁股份。

地产分析人士:土地市场已是“寡头”市场

中原地产首席分析师张大伟接受《中国经济周刊》记者采访时分析,从企业整体的资金成本来看,过去的计算逻辑和现在是不一样的,过去地王必须在两三年内卖到一定价格,不然利息成本太高,现在的情况则是超发货币量较大,企业付出的资金成本都是较低的,剩下都可以靠融资来解决,而像央企这样的企业融资成本更低,不会超过3%。

据悉,去年第四季度全国广义货币M2增长了约4万亿元,今年一季度M2的增速大概在5万亿元水平,两个季度新增货币约9万亿元,土地市场、楼市的火爆被外界认为是“货币现象”。

记者在上海多个土地竞拍现场看到,尽管基本每块地都有超过20家房企参拍,但多数现场都只有一半人举牌。“很多房企开场没有两分钟听到跳价就知道自己没有实力竞争了,还有相当一部分是来打酱油的,比如说之前政府还附加了一些针对土地自持比例等方面的苛刻条件,这个行业抬头不见低头见,大家都会好奇围观‘地王’怎么来处理。”张大伟告诉记者,现在的土地市场已经是“寡头”市场,在一线城市,只有央企、国企和一部分上市公司才能真正参与“分蛋糕”。

资深地产观察人士卢俊研究发现,拥有国资背景的信达地产借款利率水平甚至只有2%,而一般民企基本的借款利率都在6%~8%,个别优秀的企业才能做到4%。

“央企融资成本低,利率往往比其他房企低3个百分点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,这是央企拿地底气十足的重要原因。

值得一提的是,6月2日京基集团刚与中信银行签下300亿元授信额度,被认为是银行信贷资金支撑房企的例证。广发证券提供的一份报告显示,2016年4月份监测的重点上市房企境内银行贷款规模178亿元,同比大幅上升144%。

除了银行信贷大开绿灯外,《中国经济周刊》记者还了解到,去年以来流行的公司债发行规模巨大,成为“国家队”拿地的便利所在。2016年4月,房企公司债发债规模267亿,为去年同期的3.68倍,预案募集规模782亿。

记者注意到,华侨城日前发行的35亿元公司债利率低至2.98%,保利地产50亿元公司债利率更是只有2.95%。如果以同期数据来比较,这样的发债利率已经逼近国家信用,当时5年期国债、国开债收益率分别是2.61%、2.81%,7年期国债、国开债收益率分别为2.78%、3.11%。

央企该不该拿地?国资委曾下发“限房令”

对于国企,特别是央企拿地,市场久有争议。有观点认为,央企也是企业,逐利无可厚非,但更多观点直指央企隐性的特殊资源,认为不应该在竞争充分的房地产市场里“搅局”。

独立经济学家马光远就认为,央企的定位应该是在关系国民经济命脉和国家安全,以及基础设施和资源等领域,并不是所有领域都涉足,而大多数的央企之所以能够取得竞争优势,凭的是政治优势、权力优势和政策优势,而非经营优势,中央企业靠独特的地位,在信贷、政策等方面控制了中国社会的绝大部分资源,如果将这些资源用于投资房地产等,将影响国家经济结构和创新型战略大局,造成资源浪费。

早在2010年3月,时值全国两会刚刚谢幕,主营业务并不是房地产的央企在北京一日诞下“三大地王”,引起舆论震动,当时国资委就曾下过“限房令”,要求78家不以房地产为主业的央企加快退出市场。据当时的一项统计,2010年127家参与统计的央企一共有94家涉足房地产,占比超过70%。

后来到2012年年底,据媒体统计,只有不到20家央企通过剥离或者转让方式,完成了从房地产市场的退出。这一年的7月,对于主营业务包含房地产业务的央企,国资委也曾下发通知,要求不要参与地王地块的竞拍,然而收效甚微。

不过,2011年,“限房令”执行一年后,国资委曾扩增房地产央企的阵容,将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团5家央企的房地产业务视作主业管理。

事实上,距离当年“限房令”已有6年,如今不仅主业为地产的央企竞相争当地王,那些属于清退行列的央企也并没有完全退出地产市场。记者多方查询都没有查到78家央企具体退出房地产业的时间表,“限房令”莫非虎头蛇尾?

“实施情况应该不如预期,因为没有公布的企业具体的拿地情况不得而知,有些企业甚至不一定要通过公开市场拿地,可以通过企业并购、项目并购、资源整合来拿地。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,由于在央企产业战略布局中,房地产贡献度向来较高,所以作为利益相关方,央企退出政策执行并不理想。

而张大伟则分析,即使这78家央企全部退出,剩下来的房地产央企也都是市场占有率更高的部分,从央企退出的比例来说是较低的。

曾经的民企地王们

“因拿地王拖累现金流导致企业濒临倒闭”的民企生存逻辑会否在央企身上重演?

而民企曾演绎过多次地王悲剧。2009年12月,由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城,以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。当时,5家公司各持股20%成立利合房地产开发亚运城项目,但从2009年拍地算起,5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。2014年雅居乐占20%股权的广州利合房地产开发有限公司税后亏损人民币0.28亿元,2015年度税后亏损为人民币0.27亿元。

2009年,金地、常发地产分别以222%、425%的溢价率拿下上海佘山两宗地王,2012年8月常发豪庭开盘,开盘价格为13095元/平方米,不仅接近楼板价12075元/平方米,更是低于整个板块的均价,令地王光环差点成为赔本生意。

2015年10月,碧桂园联合金茂分别以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。随后,碧桂园以“最终成交价超过了老板的授权价”为由将该地块的权益转给了另一家央企。最近的一个例子是,携手信达一起竞拍杭州地块的万科,也因为信达最终出价超过约定10亿元而退出游戏。

许多人还记得2015年世茂88亿元拿下建邺区河西北部江东5号的2016G11地块,一举刷新了南京的总价地王时的情形。为了夺得土地,世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛亲自督战,其于现场双手合十祈祷的神情被拍下,成为外界解读民企拿地心酸的一个符号。