用“大热”来形容2016年上半年的全国楼市再贴切不过。今年前五个月,全国共出现118个“地王”,仅5月份就诞生了69个“地王”,其中位于二、三线城市的共有56个。下半年将至,一些经济大咖纷纷喊话中国楼市:“刹车、刹车!中国楼市已现拐点,下半年下滑趋势明显。”下半年中国楼市究竟是向上走,还是向下行?大多数本地楼市专家预测,广州楼市将维持平稳发展。

全国层面

掉头盘整 已露端倪

数据:投资增速回落

6月13日,国家统计局发布数据显示,5月份,房屋新开工面积同比增速从4月的25.9%降至10.6%,房地产开发投资同比增速从4月的9.6%降至6.5%,商品房、住宅销售面积同比分别增长24.2%和22.0%,增速较4月份分别大幅下降19.8个百分点和23.9个百分点。而民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为62.0%,比去年同期降低3.4个百分点。

经济专家分析认为,生产面延续平稳,但需求增速开始回落,而实体经济投资意愿再度下降,民间投资增速降至低点,作为过去几个月经济亮点的地产市场可能进入下行通道。

市场:购买力出现透支

上周末公布的官方数据显示,5月份中国70座大中城市房价上涨6.9%,较4月份的6.2%出现加速。深圳、上海、北京房价分别同比上涨53.2%、27.7%、19.5%,而沿海城市厦门上涨28%,二线城市南京、苏州和合肥涨幅也超过20%,高于北京房价涨幅。中原地产首席分析师张大伟认为,在上半年多轮救市政策刺激下,需求大量透支,本轮量价齐升最多持续到今年上半年,下半年开始的新一轮房地产市场调整极有可能来临。

专家:即将迎来转折点

高盛分析师在6月份的报告中写道,中国房地产行业将在6~9个月后迎来转折点,2017年价格趋于下行。标普的公司评级总监黄馨慧也表示,政策刺激推动下的房地产市场复苏可能无法持久,它很脆弱,因为是由资金面推动的。6月18日,中国人民大学国家发展与战略研究院发布了《中国宏观经济分析与预测(2016年中期)》报告,主持制定该份报告的中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春说:“下半年,中国宏观经济将持续探底。”

也有专家认为,楼市的快速上涨表面上支撑了经济发展,但反过来也可能削弱了其他方面的增长动力,有可能会进一步降低民间投资的积极性。资金进一步“脱实就虚”,存在隐患。

广州这波火爆行情很扎实

尽管全国的统计数字表明,房地产投资开发降温、民间投资增速均降至历史新低,但在广州,经济面依然向好。统计数据显示,2016年1~4月,全市完成固定资产投资1235.28亿元,同比增长12.0%,增速比一季度(15.0%)回落3%,其中房地产开发投资增长2.3%,增速比一季度(1.4%)加快0.9个百分点。

“广州楼市没有出现下滑迹象,”合富辉煌首席分析师黎文江分析,“广州房企不会冒进,房价也不可能猛涨。”5月中旬,省政府办公厅印发了《实施珠三角规划纲要2016年重点工作任务》,其中涉及广州的项目有27个,总投资超1400亿元。在区域建设方面,南沙新区、中新知识城、国际金融城起步区、琶洲互联网创新总部等都投入大批资金。特别是11条地铁线路将注资202亿元。“这些利好值得预期,广州楼市下半年还处在补涨之中。”

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,当楼价上涨超越买家心理价位,将导致成交量下跌,成交价也会表现为有价无市,市场由旺转淡。“广州房企推盘一向节奏很稳,在量价上基本把控得很好。即使成交量大幅增加,成交价也没有上涨过快,而是小心翼翼地维持着相对的平衡。因此,虽然广州楼市的火爆行情来得晚了些,却是相当扎实。”

库存大降 带来涨价压力

截至2016年5月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米,环比减少0.9%,同比减少4.6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,35城去库存周期处于历史较低水平,会进一步加剧此类城市房价上涨的压力,抑制房价已变得刻不容缓。

在广州,去库存周期为8个月,库存规模存在不足的风险。专家认为,“去库存压力减弱,令房企降价动力急剧下降,持房待涨心态在地产商中蔓延。”中地行市场研究部的监控数据显示,广州四、五月份有网签的350个项目中,有174个项目涨价,占比接近五成,预计下半年涨价行情将会持续。广州房地产市场之所以相对于其他一线城市表现温和,很大程度在于部分区域的库存规模仍偏大,如增城等。