大户型的单价一定比小户型便宜吗?“越小越贵”的这个规则,在换房成主力需求的市场下,并不总是通用。进入6月,北京的二手房成交量再创新低,截止到昨天的6月28日,二手房成交量刚到11241套。就在持币待购的买房人期盼着能从市场“捡漏儿”时,人们发现,愿意降价急售的并不总是大房子,大户型的单价有时竟比小户型还贵。

买大房谈了6位业主

办完了过户手续后,市民郭先生历时3个月的换房总算告一段落,要开始烦心装修的事儿。“同样是卖房,我觉得卖大房子的业主更显得很牛。”说起换房过程,这是留给他的最大印象。

郭先生属于“卖小买大”的换房客。今年3月,他先挂出了自己名下的一套小户型,找好买家后,才开始在朝阳寻觅大户型。“卖房时,我还觉得挺简单的,挂牌了四天,就有一对老夫妻看中了我的房子,因为是全款支付,我还主动降了3万元。”

然而,再沿着东北四环一带再去买大户型时,郭先生发现业主们变得不好打交道了,他前前后后面谈了6位业主,有电话中同意降价可面谈时却反悔的,有想谈3万元却一分不让的,有不同意对首付款进行资金监管的,还有面谈全程语气都很趾高气扬的。一直到第7位业主,才总算遇到一个“明白人”,双方迅速谈拢,以低于报价4万元的价格,把房子卖给了郭先生。

“最开始,我觉得是买方市场,卖房的应该比我着急。可实际却不是那么一回事,我只能自我调整心态。”郭先生带着好奇询问记者,大户型比小户型难卖的规则,怎么放在今年的二手房市场却不通用了。

推荐板最小房源80平方米

在二手房市场,多年以来,小面积户型因为总价低而更为抢手,一直被视为一条通行的准则。然而,近两个月的市场,经纪人却对小户型不怎么感冒。

东三环的劲松到潘家园区域,是老房林立的社区群,尤其是大一居、小两居的小面积房源,占比偏多,因此也是首次买房的人们偏爱的一个区域。最近一个月,在这卖房的经纪人发现,首套房的买家越来越难找。

“3月份后,这一带的二手房均价到了41000元/平方米以上,第一次买房的客户来了之后,都觉得老房子卖这个价格,还是有点贵。”我爱我家的一位经纪人昨天告诉记者。

在十字路口的街边,放着一块经纪人自制的“优质房源”推荐板。记者看到,推荐板上所挂出的8套房源,最小的是接近80平方米的两居室,最大的是超过150平方米的三居室,而60平方米以下的一居室竟是一套都无。“看房人本来就少,要想抓住客户的注意力,得尽量摆出可能受欢迎的房子。”经纪人说起,“卖小买大”的换房客户才是市场的主力,“举个例子,潘东有套一居的小户型,报价195万元,不到200万元呀,门槛很低了,业主挂了一个月,就是一个看房子的客户都没有。”

越大越便宜公式不适用

不仅是经纪人不爱推荐小户型房源,记者了解了多个小区后发现,不少挂牌的大户型,报出的单价比小户型还贵,“越大越便宜”的公式也不适用了。

地铁首经贸附近的万年花城(资料、团购、论坛)小区,一度也被视为西南三环的价格“洼地”,直到后来周围一块高价地块的出现,小区的单价才突破40000元/平方米大关。昨天,记者以看房人的身份咨询了小区的挂牌房源,发现约50平方米一居室的最低报价为42000元/平方米,90平方米两居室的最低报价接近44000元/平方米,而到了超过120平方米的三居室,同样是非回迁房的性质,最低报价为47000元/平方米。

十里堡区域的八里庄北里小区,五天前新挂牌的一套190万元一居室,单价接近42000元/平方米;同时期挂牌的一套两居室,虽然面积只多出10平方米,单价却要高出3000元/平方米。“一居室的户型,近期并不好卖。”中介门店的一位经纪人告诉记者,小户型不好卖分为两种情况,一种是位于3月份的市场高点时挂出的小户型,由于报价太高,没有人买;还有一种是近期挂牌的小户型,虽然报价已经降低了,但由于看房的人太少,还是卖不动。

“所以,不要总觉得只有大户型才能淘便宜,有的时候,小户型也是可以‘捡漏儿’的。”

专家

迎来普降也许很难

量价齐跌,是持币待购的买房人最愿意看到的情景。来自中介机构的监测显示,6月京城二手房的成交量正继续下探。截止到6月28日,北京二手房成交量为11241套,环比5月份同期的20037套,成交降幅达到43.9%。

同时,市场上二手房的议价空间正在加大。 根据统计,6月份至今,北京京二手房成交均价为41400元/平方米,相比5月份同期的41200元/平方米,环比仅上涨了0.5%,涨幅相比前期继续收窄。

“尤其是在新城区的二手房板块,比如房山和大兴的一些二手房,有些急售的房源,下降幅度在10%至20%。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,成交量下降之后,一些想要快速出手的业主,就会下调房源报价,大户型价格松动范围可能能到20万元到30万元。

不过,看房人还是觉得,市场上的房价是“涨得快降得慢”,总感觉价格还是没普降。胡景晖对此给出了肯定的预测,认为随着交易量的持续走低,价格也将逐步止涨乃至有所回落。 “但这个回落空间不会太大,毕竟不少新地王的出现,让一些地块的地价就超过了二手房价格。”

以北京为例,按照中原地产的统计,历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元/平方米的地块合计有59宗。北京中原地产分析师张大伟也表示,6月二手房成交量快速回落,主要是受到市场高位降温、全面房源核验、信贷未继续宽松等原因影响。从整体看,第二季度有可能将是今年北京楼市的最高点,后续市场有望进入一个平稳周期,价格上浮放缓。“分区域的微跌概率还是较大的,但普降估计很难。”