在大多数普通人看来现在的房价已经非常高了,很多城市的人均月可支配收入已经不足以购买0.5平米的面积,房价收入比高得离谱。

不过今天,我们不想讨论房价的高低,而是谈谈房价的公平性。

什么样的房价是公平的?

房子作为一种兼具居住和投资属性的商品,它天生就是一个社会的焦点,既承担了保障功能,又承当了储蓄功能,这使得讨论房价的“公平性”变得十分困难。

对于无心炒房但希望有房自住的人来说,房价公平性的注解应该是“房价不会影响正常人买一两套房”;而对于希望通过买房来实现储蓄投资的人来说,房价的公平性应该是“至少应该能够取得合理的价值回报”。

居住和投资天然是相悖的。但明眼人都知道,现在房子投资属性远大于居住属性,这是因为投资人群的财力远远大于以居住需求为主的普通人群。换言之,房价是由有钱人主导的。

最近,我关注到一位开发商关于房价“公平性”的讨论,其实这种观点早就“人所共知”了,但我感觉还是有必要跟大家讲一讲。

我们大家都知道,现在热点城市普遍是地价贵过房价,这里的地价是当前的地价。

于是经常会出现这样的现象,在相邻的两块地上,这边是已经开始预售的楼盘,价格可能是3万元/㎡,那边则是刚成交的土地,价格可能是4万元/㎡。

已经预售的楼盘价格虽然高达3万元/㎡,但之前拿地成本可能只有1.5万元/㎡,价格管制决定了这块地只能卖3万,这个价格的利润已经不小了。

但是呢,相邻土地成交价高达4万元/㎡,这也是事实。这会出现什么样的情况呢?大家都会来抢这个预售楼盘,因为价格相对更低啊,即使你卖到3万元,也是个抄底的好机会。

于是大家都来抢这个预售项目,有钱和有关系的人肯定能优先拿到房源,而那些刚需又没关系,买到房子几乎不可能。开发商也怕刚需闹事啊,于是乎在一些热点城市,因为不愁房子卖却愁认筹排号的人闹事,开发商们只能选择低调开盘,甚至偷偷在夜里开盘。

开发商们退订金倒是很爽快,但人们希望退定金吗?显然更希望买到房子啊!

如果开发商能够有点良心,通知刚需来买房而不通知有钱人来买房,那么他们真的成了“慈善家”。

这是市场不能发挥资源配置的结果。价格一旦被管制了,不能反映正常的供求关系,一些不正常的现象就出现了,就像上文开发商选择偷偷开盘这样。

高房价下的另类“不公平”

价格管制有利的一面就是限制了房价过快上涨,不利的一面是当价格不能成为反映供求关系的主要因素是,各种其他因素就会趁虚而入,比如拿钱找内部销售人员拿房源;另一种是“掮客”,他们的关系硬,拿到购买资格后直接转手赚“佣金”。

这样一来,对于刚需来说,你有钱也买不到房子,因为价格不起作用了!

在巨大的炒房需求面前,价格管制的弊端越来越严重,滋生了一种高房价下的“不公平”。

这种“不公平”合理吗?

显然这是一种幸福的“不公平”,至少开发商不愁房子卖不出去。

说白了这是“权贵资本主义”在配置商品房,它的危害性在于普通人无法通过劳动和智慧来公平地获得财富。能否买到房子不仅在于你是否有足够的钱,还在于你能否跟分配房源的供给方搞好关系。

在资本面前,任何稀缺资源都会成为猎物,即便它是承当居住属性的房子。谈房价的“公平性”只是一种奢望,这也是为什么种种措施不能够将房价降下来的根本原因。一种措施的出台,不可能只针对炒房者而影响普通人,更何况区分炒房者和刚需本身就十分困难。

这也就导致一个“悖论”,价格管制,房子被有关系的人买走,价格不管制,房子被有钱人买走,更何况有关系的人本身也是有钱人,留给普通人的只是剩下的“歪瓜裂枣”。

有没有更好的措施?

要想让普通人买得到房,根本上仍然是让价格成为分配资源的唯一方式,但如果房子不够,价格仍然成为普通人难以企及的门槛。这也是为什么东部房价远远高于西部,一二线城市房价远远高于三四线城市的根本原因。

要想让房价成为唯一的分配方式,还能让普通人买得起,唯一的方式是扩大房源,房源足够多,投机炒房的效果就会下降。但问题是,我们有这么多房子么?土地出让面积连年缩小,这不仅是因为土地储备不足,也是因为土地供给的管制。

这两点不能够改变,房价问题仍然无解,普通人买房仍然是遥遥无期。真正公平的房价也永远不可能出现,普通人唯一能等待的就是房价泡沫的破灭,但那是“一损俱损”的结果。