位占比较小;地下人防车位,开发商有权出租,无权拥有和出售,该类型车位在青岛占比最大;开发商在小区地面上规划外新增临时车位,归全体业主共有;小区建筑区划内规划建设的车位要看合同规定。

您还买车位吗?法院判决开发商无权售卖。”最近一桩南京2003年车库归属案的判决引爆网络。这则多年前的旧闻被翻出来仍能引起如此关注,其背后的原因恰是现实中车位涉及到广大业主的切身权益,但由于现行法律法规对车位的归属交代得尚不清晰,相关部门对车位问题的处理也不尽相同,小区车位引发的争议甚至冲突在全国多地不断上演。

那么,青岛的小区车位究竟有哪些类型,不同类型车位涉及的业主权益有何区别,业主在选择租赁或者购买车位时又有哪些风险需要规避?为了弄清这些问题,记者深入调查采访了房管、物业、人防等部门,梳理出青岛小区车位的类型及归属脉络。

小区停车位 频频惹麻烦

最近,家住城阳区的王女士一家被小区车位搞得焦头烂额。就在几天前,王女士所在的天泰城美立方小区门口,有业主和物业因为停车位问题发生争执,场面一度混乱,甚至有人受伤,直到110民警赶到才得以平息。据了解,该小区近期开始对车位实施收费管理,此举遭到部分业主反对。加之物业此前在消防通道施划停车线一事引发的不满情绪,最终导致小区内出现争执、谩骂、堵门甚至破坏停车杆等不和谐画面。

这不是青岛的小区第一次因为车位问题发生争执。

今年5月份,即墨墨河嘉苑小区启动地下车库蓝牙系统,未料地下车库空空荡荡,小区门口却乱成一团,车辆横七竖八地停在四周。业主说,墨河嘉苑分南北两区,一共十多个楼座两千多户居民,小区设计为人车分流,车位全在地下,之前大家随便停,物业也没收过任何费用,可5月13日突然来了通知,说是车位10万一个,不买不能进停车场。对此,业主们颇为不满,纷纷向物业、开发商讨说法。

今年年初,胶州卡纳源筑小区业主开车回到小区,却发现被堵在了大门外面。小区多数业主都是去年刚入住,之前地下车库是对外出租,元旦后开发商突然通知租改售,最贵车位超过10万元,开发商甚至将小区大门关闭,不让无车位业主进入。当地房管部门表示,卡纳源筑小区用于停车的人防工程是开发企业履行人防法律法规义务结合民用建筑修建的人防工程,不计入公用建筑面积。对于业主的诉求,建议通过市场监管机构或者法律途径维护合法权益。

即墨的张先生住在天一仁和郡小区,去年年底交房,交房以来,张先生的车一直是随意出入小区。5月18日,物业贴出通知,凡是没有车位的业主,不准进入小区。物业通知,业主们要想进入小区,必须有车位,因为现在地下车位还没有建好,可以租售的只有地上的车位。一个地上车位卖4万块钱,如果租,一个月租金150元,管理费10元。物业经理说,购房合同里已经写明,没有车位,车辆不得进入小区,前期是考虑到刚交房,很多业主都在装修,为了方便进出,这项规定才没有及时实施。

地下产权车位 可买可租有保障

“没想到办个车位比买房还要麻烦,很多规章制度都不明确,物业更是说不明白。”市民顾女士在九水东路一楼盘购买了一套商品房,本想过个一年半载再考虑车位,可是开发商和物业都在通过各种渠道“施压”,“房多车位少,不买肯定后悔”的观念让包括她在内的很多业主都很惶恐,但面对10多万的车位价格以及说不清道不明的车位产权归属问题,顾女士还是难下决心。

为了弄清青岛小区车位产权的归属问题,记者采访房管、物业、人防等部门,了解到按所有权类型划分,青岛小区车位主要分为:地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。

产权车位,权属明确属于业主,相关权益最有保障。

青岛市国土资源和房屋管理局法规处相关工作人员介绍,根据《青岛市国土资源和房屋管理局房地产登记规则》有关规定,建筑区划内具有明确固定界线和编号、能够独立使用的车位,权利人可以申请登记。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定,归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位,并办理完毕权属转移登记手续后,即可成为车位的专有产权人。

记者从青岛市不动产交易中心了解到,按照有关规定,建筑区划内规划的车位、车库,房地产开发企业可以申请初始登记;房地产开发企业通过出售、附赠等方式转让的,当事人可以申请转移登记。建筑区划内规划的车位、车库约定属于全体业主所有,或者经规划批准占用业主共有的道路或者其他场地的车位,房地产开发企业在申请初始登记时应当一并申请,登记为全体业主共有。

此前,青岛网上房地产官方网站统计的青岛市可售有备案的车位不到1万个,尽管目前没有最新的统计数据,但工作人员介绍,没有产权或者无法办理独立产权的车位数量占比很大。

“青岛目前在售的小区,很少有带产权的车位,我们交易过的小区里连一成都占不到。”青岛佳美房产负责人范经理告诉记者,“不像房产证,车位没有单独的车位证,需要与房屋产权配套办理。”范经理表示,很多小区即便有规划的产权车位,开发商也不愿把产权直接转让给业主,更愿意租赁或出售使用权。

地下人防车位 不能买卖只能租

小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。据业内人士估计,该类型车位应是目前青岛在售小区内占比最大的一类车位。

记者以购房者身份咨询了市区5家楼盘,得到的答复几乎一致,地下车位正在对外销售,且都是人防工程,价格在15万至20万之间,“只售不租”。“现在高层小区的地下车位都是人防车位,所有小区都是只售不租,花10多万就可以安心停车至少70年,折算下来一年不到2000元,要是租车位的话一年至少4200元。”海尔路一小区售楼人员告诉记者。

记者从青岛市人防办了解到,人防工程属于人防国有资产,是国防资产的重要组成部分,其产权应属于国家所有。同时,国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。

《人民防空工程建设管理规定》明确防空地下室的投资人和使用权属人应是建设单位(开发商)。建设单位(开发商)作为使用权属人(或由其委托的使用单位),在不影响防空地下室防护效能的前提下,有权在平时开发利用防空地下室,并享有由此带来的收益,但无权拥有和出售作为国防资产的防空地下室产权。

工作人员介绍,不管是租赁合同还是转让合同,确定的都是出租关系。根据合同法第214条,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

地上临时车位 全体业主共有

第三类是小区地上车位。该类车位建造于小区地上空间。地上车位又分两种,一种是小区建筑区划内规划建设的车位,一种是开发商在规划外新增临时车位。

记者从市物业办了解到,根据物权法规定,占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位,归全体业主共有。

《物权法》第74条第3款规定,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

除此之外,地上规划车库权属,则要看合同规定。

《物权法》第74条第2款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因此,规划车位车库的权属,是由开发企业与业主通过合同约定的方式来确定。

地上车位产权归属一直存在争议,由此导致的车位纠纷也在多个小区上演。去年鸿海佳园小区出现的开发商一次性收取63年车位租金一事引发关注,最终被城市管理局及物业办以地上车位产权归属尚不明确为由叫停。

鉴别车位产权 可查这几个证

“我们小区有地下两层车库,有地上车位,还有部分临时车位,我已经入住两年多了还没弄清楚,也知不道该去哪里查。”家住台柳路的宋女士表示,她最想知道普通业主可以通过何种渠道获知自己小区的车位权属类型。为此记者咨询了北京盈科(青岛)律师事务所合伙律师郝兴利。

郝兴利律师表示,根据国家政府公共信息公开的相关法规,公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。

这些档案该去哪里查,又该如何查呢?

根据国家《物权法》第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。业主持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证,到当地国土房管部门、规划部门规划档案查询点,查询小区档案。

郝兴利律师表示,业主首先可以查阅《土地使用权出让合同书》,在小区项目《合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定。这也是鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。如果地产商在《合同书》中没有单独出资购地建设属自己“专有部分”的停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体,按照国家相关法规规定,小区规划红线内土地将随着地上建筑物(房屋)的出售转让而自然转移,小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。

其次,业主可以查阅《建筑规划许可证》,查阅地产商在小区规划报建中,是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。一般小区停车场都是作为小区公共配套设施规划建设的,从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设,其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算,地产商卖房时将其所有支出计入成本,摊分计入房价内,业主购买的每一平方米的建筑面积,其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格,而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。如果地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场,该小区停车场便是属于公共配套建设项目,小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目,按照国家相关法规规定,停车场属小区全体业主共有。

最后,业主可以查阅《建设工程竣工验收报告》和《建设工程规划验收表》:每一个小区开发建设项目完成后,都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。上面会明确标明停车位是否“计入容积率面积”,即车位是否是小区公共使用的建筑面积。

青岛小区车位主要分四类:独立产权车位,业主购得后,权属明确属于业主,相关权益最有保障,青岛此类车位占比较小;地下人防车位,开发商有权出租,无权拥有和出售,该类型车位在青岛占比最大;开发商在小区地面上规划外新增临时车位,归全体业主共有;小区建筑区划内规划建设的车位要看合同规定。