近期,房价似乎没有那么疯了,至少比2016年上半年平缓多了。然而投资者开始纠结了,房价平稳是要走“L型”轨迹呢,还是仅仅是一个调整,马上又要涨上去?

数据不说谎:涨幅在收窄

据国家统计局的最新数据:7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个,减少4个,而房价下降的城市有16个,增加了6个。环比涨幅也总体收窄,最高涨幅近为4.6%,低于上月0.3个百分点。收窄幅度较大的城市主要是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市。

地王频出,扰乱未来预期

如果仅仅看销售数据,或许投资者就不那么纠结了;毕竟抄底思维不可取,如果说房价进入调整期,那么就由其自由调整,平抑泡沫、释放库存,也为未来房价再次上涨打下基础;投资者则应该休养生息,伺机而动。然而,一个“炸雷”,让房地产市场总是“树欲静而风不止”——“地王”频出!

尽管国家在7月就传达出“抑制泡沫”的精神,且金融监管部门也对房企拿地做了限制,8月17日,上海土地市场依然逆势而动,一天内迎来三块“地王”,其中融信中国以110.1亿元摘得合并后的上海新静安区中兴社区两幅地块,楼面价10.03万元/平方米,溢价率139%——这也是中国土地成交史上单价“地王”。

尽管房企直言现在拿地太困难,压力非常大,但是频出的“地王”仍然像兴奋剂一样传递给投资者一个信号:买买买,房价还会涨。一面是涨幅收窄,另一面是地王频出,那么投资者该如何研判楼市走向呢?那就要从楼市的“基本面”说起。

中国房价的三个基本面

总体来看,中国楼市有三个基本面:需求、人口和金融。

需求这里除了包括刚需,还有就是投资需求了;刚需无需多言,安居乐业是人类的基本诉求;对于投资需求,某种意义上说,这个和金融的基本面有部分重合,即:对于广义货币M2增发带来的货币缩水,如果把手中存款用换成等值的房产,则缩水率大大降低,甚至出现盈余。然而,随着房地产市场分化,不是所有地方的房产可以抵消掉M2的增发率,单一投资房产已经不足以百分百保证让财富保值、升值了。

在看人口层面的因素,人口的增长直接推动了对房产的刚需,在供不应求的局面下拉动房价上涨。然而,2010年,劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%,随后开始走下坡路;而这部分人恰恰是购房的主力军,因此,在这一年刚需拐点出现。再加上当前老龄化趋势已成定局,二胎政策又反响平平,加之大幅放缓的人口流动速度,更让人口因素对房价的推动力开始减弱。

金融方面,据海通证券数据:2012年以来,中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,从2011年月均693亿元,升至2015年月均2217亿元,而2016年上半年月均更是激增至3933亿元,最新一个月数据显示金融贷款都流入了房贷。这意味着中国当下房市过分依赖金融杠杆,房贷的增长也带来风险的增长;未来金融政策应该会开始收紧,金融杠杆支持房价上涨的动力很可能会暂时“熄火“了。

纠结买不买房?投资者关注点错了!

说这么多,那么到底是买房还是不买房呢?毫无疑问房子肯定要买,投资肯定要做,只有这样才能保证个人财富持续增长,或者说,至少对抗通胀不缩水。那么投资者纠结什么呢?房地产市场进入调整期,过去随便买房就赚钱的时代已经过去;投资者若投入担心风险,若不投又担心财富缩水;理性判断漏水可以说过去“钱多人傻”的投资理念已经进了一大步,那何不在走的远一点,跳出单一项目、单一市场,甚至跳出单一货币计价单位的视角,去选择不同投资标的物,以多元的投资组合对冲风险;也只有这样,只有这样,才能对冲单一房地产市场价格波动带来的资本缩水问题,让自己的财富更安全。