今年以来,一线城市和部分二线热点城市出现了此起彼伏的快速上涨过程,接下来房地产走势如何呢?

中国社科院25日在广州举办的南国书香节上发布的《中国住房发展报告(2015-2016)》(下称《报告》)认为,当前楼市的突出问题是住房市场严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存,社会经济内需不足,产业转型升级艰难,市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化趋势严重。

下半年增幅回落 部分城市或下跌

《报告》主编、中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,2016年下半年楼市将会迎来一个短期的调整。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度,决定调整幅度和时间提前或者延后,调整可能迟到,但不会缺席。

他介绍,从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内,房价增幅或呈回落趋势。 房地产投资增长幅度或将趋缓,2017年或将出现波动。不过,近期国家出台了《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》,政策力度比较大,对三四线城市的农民工购房预计会有比较大的刺激作用,从而对减缓楼市回落幅度会有较大作用。

此外,本世纪以来,我国房地产市场存在着一个短周期,大多是3年左右的周期。尽管有刺激,但下半年调整不可避免。 倪鹏飞认说,如果说2015年到2016年是政策刺激下的上升之年,2016年到2017年可能是首次出现在政策刺激下的调整之年。

倪鹏飞说,2016年下半年,一些城市的房价下降的可能性不小。尤其是一些房价上涨过快的城市,暴涨之后暴跌的可能性更大。比如深圳现在已经出现了下跌的趋势,其他城市也有这种可能性。“因为他们是投机导致的。”

以合肥为例,今年以来合肥房价的保障,虽然与该市经济基本面比较好、前期住房价格比较低等原因有关系,但更为重要的是,该市楼市50%以上购房者是安徽省内来的,在这种情况下,合肥房价上涨的潜力被投资客注意到,所以投机者大量进入,迅速炒作起来。“如果当地采取限购政策,不是合肥的居民不能买,投资客肯定会退场,省内其他地市的购房者也会大量减少,价格肯定会下降。”

“调整不是坏事,只有不断的调整,这个市场才能够更加健康。当然,我们还是希望调整能更平稳一些、幅度更小一些。”

从空间变化来看,倪鹏飞预计,未来楼市的区域分化将由“少数城市热、多数城市冷”向两极分化发展。现在少数热点城市是一线城市和部分二线热点城市,大概就10个城市左右。从现在情况来看,由于新型城市化的推进、供给侧结构性改革、城市化的深入和升级给人口的变动创造了新的机会,所以热点城市会有所增加。

这些增加的城市,包括东部大城市群,主要是东部一线城市和部分二线城市的周边的城市和区域。比如京津冀的周边目前处于热火朝天的状态;长三角沿着周边的苏锡常到南京、合肥这条线上,周边的嘉兴昆山南通等区域都会有比较大的一个提升;珠三角地区包括惠州、东莞、珠海等都有明显的提升

此外还有人口众多、经济发达的中西部中心城市 ;人口、经济发展较快和快速交通沿线的城市;拥有特色资源的一些城市,如拥有独特的环境、文化、旅游休闲与养老资源的城市。

这其中,最重要的指标是人口,即人口的年均增量。因为人口增加,就意味着需求的增加。

经济房地产化之忧

在房价不断走高的同时,房地产与宏观经济之间的隐患与风险也在不断放大。

倪鹏飞说,现在房地产与宏观经济已经陷入到一个奇怪的循环。一方面,大家都觉得房地产有前景,所有的需求端无论是中低收入者、中产阶级还是高收入阶层,无论是还买房自己住,还是投资的性质,大家都瞄准了房地产,尤其是中等以上的收入阶层。因此在居民的资产结构中,60%以上的资产都是房地产。

其次,从供给端来看,中国经济要转型,尽管一直说要转向科技创新、转向制造业,鼓励大众创新等,但从实践效果来看,转向房地产在增加。

再次,现如今热点区域的发展红利和潜力往往很快就被房地产吸食和透支。比如,一个区域有一个重要的利好,很快就被房地产商进行炒作,往往这个利好还没兑现,房价就上去了。

“海南国际旅游岛建设这个概念刚出来,房价就哗啦啦上去了。现在比较明显的是京津冀一体化,规划刚出来房价就已经炒起来了。这些区域,往往产业还没搞起来,就被高房价扼杀在萌芽之中。”倪鹏飞说。

倪鹏飞 说,这些都表明,现在宏观经济高度依赖房地产。这其中一大表现,就是今年7月的新增贷款大部分都是房地产的贷款。

倪鹏飞说,目前大家普遍都认为其他产业都不行,其他投资都没有赚钱的机会,都向房地产方面投资,经济越来越依赖房地产,房地产业越来越影响着经济。目前宏观经济的房地产化十分严重,当经济房地产化到一定程度,持续不下去的时候,那么经济就会出现停滞。

不仅如此,目前房地产市场的金融投资模式在推动这个循环。一些金融创新如低杠杆、零首付等使得更多人可能去炒房,开发企业贷款的创新房地产投资进一步资本化,进一步炒高地价和楼价。

那么这种局面还能持续多久呢?

倪鹏飞说,关键在于房地产的真实需求饱和的程度。当一二线城市的房地产绝对过剩、真实供给大于真实需求的时候,房价上涨的动力、房地产进一步高速开发的动力就没有了。

当然,在大家都有信心的情况下,虚假的需求可能还会继续。“房地产泡沫很大原因是这种信心造成的,但是从根本上说,信心不可能离开真实需求太远,房地产市场根本上还是来源于真实需求。”

“根据我们预测,大概在2025年的时候,长期的拐点可能要出现。”倪鹏飞说,由于过度的投资,使得过剩提前到来。即便是一线城市,过剩有可能在2025年之前到来。