房地产投资牵扯无数人利益。国内房价持续上涨,而全球经济增长被英国脱欧、地缘政治风险等负面事件困扰,究竟何去何从呢?9月8日,2016金砖论坛第五届全球房地产金融峰会在香港举行,本次会议由中国房地产业协会指导,获得全国工商联房地产商会香港及国际分会、香港中国创业创投协会、香港金融管理学院、嘉华国际集团有限公司、广州城投地产、基强联行大力支持。

转型升级:从一二三四线到城市群

拨开中国的城市版图,在地产人眼里,对于城市的定义正在发生变化,从“一二三四线”悄然向大都市圈、城市群发展,这点与1967年的日本很是相似。中国当前的地产发展趋势,经济持续增长与人口持续流进相关,北京的发展之于燕郊的崛起,深圳的繁荣之于东莞惠州佛山的同步上涨。

而以珠三角城市群为代表的广州,广州城投地产·复建公司董事长申海介绍,广州市未来的发展目标是以建设国际航运中心、物流中心、贸易中心和现代金融服务体系为推动。最终建成具备全球竞争力影响力和资源配置能力的综合性国际城市。

广州城投地产·复建公司董事长申海

为推动金融产业快速发展,广州市已经把国际金融城列为重大发展战略平台,也是广州十三五规划一江两岸三带和黄金三角区的重要组成部分。打造了诸多地标如广州塔、海心沙、花城广场的广州城投,在其最新打造的金融城,这个位于广州核心的CBD,将成为广州商业地产发展的新风尚。

花旗银行中国研究部及亚洲地产研究部主管Oscar Choi表示,当前大都市圈的崛起,对于地产商而言,将会持续优化其区域开发重点,同时将进一步提高市场占有率。

花旗银行中国研究部及亚洲地产研究部主管Oscar Choi

在驱动这些因素加强的背后来自三大原因,其一是在库存高企之下,地产开发的重点寻求则是城市圈区位优势;其次,地产金融进一步结合,只有结合才可以把融资的成本降下来,进而持续的拓展;其三,地产投资开始转型,开始投资物业或者多元化发展。

“中国国内房地产行业转型的两个概念——轻资产和快周转,其实是伪命题。房地产企业转型很有必要,但转型方式中更多的是优化。” Oscar Choi表示,2016年地产持续大热之后,2017年仍将持续繁荣,但往下怎么走并不清楚未来准确走向,没有人可以准确预测中国的房价什么时候会调整。

对于房企投入当前火热的地产市场,在“地王”频出的北上广深,嘉华国际集团有限公司副董事谷文胜先生表示,从中期来讲,以上海市场来说,房价会否再涨一倍,房企或许认为仍然有机会,如果资金压力不大情况下,可能还会有一定的利润。

对于如何在一二三四线城市寻求投资机会,广州城投地产·复建公司副总经理朱炤表示,一线城市商办具有机会,二三线机会点在住宅,因为受益产业转移将将促成二三线发展机会。

面对当前火爆的一线商业地产市场,乾立基金董事总经理陈斐表示,乾立基金当前的策略是通过商业改造方式做商业升级,在谋求一个中长期的发展过程中,这是一个传统的策略。第二个策略寻找业态之间不同的差异,收购一些优质商办的业务。

越秀房托投资部总经理李文峥对未来地产投资前景,从业态上选择的话,主要会选择写字楼和综合体为主的业态,“核心的一线城市肯定是我们的方向”。

“未来十年的地产投资会有很多不确定性,城市的定位不是一层不变,所以我相信可能大家如果对房地产投资,有时候是运气,当然更多的时候,我们要看无论是经济发展还是城市规划,最终回归到到城市本身,那就是城市生活中的人给自己的一个定位。”仲量联行大中华区研究部总监周志锋表示。

海外地产:房企走出去的机会

2008年危机之后,世界经济复苏似乎除了美国,大多数经济体陷入低迷之中,大国关系是否会出现摇摆?海外地产投资是否依然具有吸引力?

“在多轮量化宽松之后,货币政策已经没用了,美国之所以恢复的比别的国家好,是因为把杠杆转移到政府的资产负债表上,所以美国的复苏相对来说比别的国家好。” 交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏先生表示。

中银香港首席经济学家鄂志寰认为,目前作为一个特殊时期,欧美“量宽”的货币政策发挥到了极致,“每一轮应对危机的应对性措施,或者针对性的措施,由于情况的变化造成短期性变成了长期性的措施,由于终没有条件退出,宏观经济没有提供足够退出的时机,这样的背景下,扩张性的短期政策措施会不会成为下一轮金融危机的导火索,这是我最担心的方面。”

穆迪大中华区信用研究分析主管钟汶权先生表示,从九十年代到危机之前,全球的平均增长率大概是2.9,过去几年已经是2%了,再往下比这个更低。“一带一路”是中国目前寻求突破的一个方向,

在“一带一路“战略的引领下,房企走出去步伐加快,而在“走出去”的过程中,如何找到适合自己的策略,成为能否在海外获得更多机会的关键。

国泰君安国际董事会主席兼首席执行官阎峰

国泰君安国际董事会主席兼首席执行官阎峰表示,现在的方法主要在基建方面,应该侧重于推动贸易增长和加大基建投资,未来将加强贸易基建、制造业与金融业系统规划,立体推进,平衡发展形成统一系统的推进策略,实施金融和产业结合协同跨国金融合作的推进策略,通过“一带一路”项目融资为中资金融机构出海创造机遇。

基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈詠东先生表示,资本境外寻找机会,是因为有很多开发商和保险商在海外的投资,另外一个就是高净值人群或者超高净值人群他们的一些需求。

“当前,资本的流出可以用洪荒之力来形容。过去5年,中国的投资人在美国投资房产的话回报率可能20%左右,中国的公司以及机构投资者的收益率在18%左右。” 诺亚控股(国际)有限公司首席研究官夏春先生表示。

中资“出海”,寻找的不止是机遇, 更是寻求突破自身发展困局的新思路。全国工商联房地产商会香港及国际分会主席高廣垣先生表示,房地产市场在中国其实已经不像过去做的那么容易了,成本已经比原来越来越高了,如果市场没有像之前那么好,或者它没有办法增量的话,那么其实房地产商就是处于一个非常困难的境地里面。

在芝麻资本执行总裁陈文杰看来,很多的中企来到了香港把香港作为一个跳板,然后在美国或者英国来进行投资。“对于房地产投资,我们更加注重的是回报率的增长。过去的两三年我们在英国大概做的六处地产投资,我们觉得它是一个非常好的投资。房地产投资是一个非常长期的投资行为,它和外汇的敏感度并不是那么高。” 永泰地产(0369.HK)执行董事兼董事总经理Kenneth Ng在论坛上表示。