国家统计局公布了1-8月份房地产市场的相关数据,其中全国房地产开发投资同比名义增长5.4%,住宅投资4.3万亿元,增长4.8%,占比近7成,住宅销售面积增长25.6%。

13日,国家统计局公布了1-8月份房地产市场的相关数据,其中全国房地产开发投资同比名义增长5.4%,住宅投资4.3万亿元,增长4.8%,占比近7成,住宅销售面积增长25.6%。

相关统计数据显示,今年截至 8 月末房价累计涨幅超过 20% 的城市已经达到 11 个,其中不乏二线甚至是三线城市。从数据不难看出国内房地产市场依然保持着高速增长的态势。

但不少国内媒体认为过度金融杠杆造就了今天楼市的大涨。那么这个杠杆比例到底有多高呢?我们也做了个梳理。

今年1至7月份个人按揭贷款13305亿元,增幅高达54.6%。统计显示,目前中国按揭贷款还款负担率为39%,如果按目前增速计算2016 年还款负担率将接近40%。

值得注意的是这一数字在2015年还只有28%,2011年、2012年甚至还在20%以下。

中国在2015年底的居民房贷收入比高达0.46,这已经超过日本地产泡沫时期的水平,而美国次贷危机时期这一数字为0.5。

而杠杆率偏高的不仅只有买房人,楼市的另一端房地产企业的金融杠杆率也正在增加,国家统计局数据显示,截至2016年8月26日,房企公司债融资规模达到6534.6亿元,平均利率仅为5.16%,规模已经达到2015年全年的151%。

而已经公布的半年报也显示今年上市房企平均资产负债率为76.4%,其中32家企业负债率已突破80%。适当的金融杠杆可以加速行业发展,活跃经济。

但从历史来看,过度使用金融杠杆带来的往往都是灾难性的后果,如果我们今天房地产市场繁荣只能建立在过度金融杠杆的基础上,那他所带来的风险一定是巨大的。

出台政策组合拳 

近日,由住建部、国家发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商总局、银监会等七部门下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,确认首付贷违规并联合叫停。这使得购房者在首付资金不足,通过场外配资在杠杆上再加杠杆的做法被遏制。

同时随着住建部《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的颁布,全国楼市新一轮“去杠杆”已经开启,对于合肥、南京等房价上涨过高过快的城市,未来去杠杆将成为主流政策取向。

平衡稳增长与降杠杆关系 

在央行研究局首席经济学家马骏看来,杠杆是个非常复杂的问题,如果把杠杆降得太快,可能会降低经济增速,甚至造成就业的问题。但是如果中长期不降杠杆的话,风险就会不断地积聚。因此要找到一个比较好的平衡。

虽然限购、限贷政策作为权宜之计屡被地方政府使用,短期内存在合理性。从中长期看,需要有效引导社会对房价上涨的理性认识,进一步降低房地产市场杠杆。