想到购置的婚房半年间就涨了一百多万,郝帅(化名)感到有些惶恐却又十分庆幸。“买房那时候就已经有恐慌了,一套房子好多人看,也没啥好房源,卖家牛的不行啊,就赶快买了。”

从这一现象探究,房地产狂热背后的逻辑何在?

疯狂上涨的房价

2013年从名校硕士毕业的郝帅,在北京一家知名互联网公司做程序员,与女友感情稳定,眼看到了谈婚论嫁的阶段,买房自然是头等大事。

郝帅向《第一财经日报》记者讲述买房的情形:“去年快过年开始看房,然后在链家上关注了几套房源,然后过年期间就老发提示信息,说‘您关注的房源涨了10万’之类的,然后过年回来立马就开始看,看得差不多就定了。”

今年3月初,郝帅通过房产中介购置了位于北京西四环的一套84平二手房,房价4万/平,全套下来340万元。按照将近四成的二手房首付比例,郝帅通过某大行申请了200万按揭贷款,利率是基准利率的8.5折。现在每月按期偿还按揭贷款的刘浪已经装修好房子,紧锣密鼓的筹备着明年的婚礼。如今根据链家房价行情估算,郝帅所购置的地段房价已经轰然抬升至5.5万/平。

郝帅的故事折射了千千万万名正处于奋斗阶段的青年立足于一线城市最质朴的愿望——买房。现实情况是,毕业几年之内,在北上广这样的一线城市真正能够负担起首付款购房的奋斗青年们,已经算得上是幸运儿。赶上这轮房价的疯狂上涨,纵观北京近郊地段在300万以下的房源已经难寻,买房变得越来越难。

如今,一二线城市房价正在上演着快速上涨的行情,且向三线城市扩散。最新数据显示,8月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨1.3%,创出6年来最大涨幅,多地房价同比增速高达30%,全国商品房销售增速同比回升。这轮房价上涨的一个显著特点是,年初北上广深等大城市楼市最先回暖,房产新政刺激下,火爆行情延续至强二线城市。

大小城市两级分化 加剧政策制定难度

央行公布的最新金融数据显示,截止到8月末,广义货币(M2)余额151.10万亿元,同比增长11.4%;狭义货币(M1)余额45.45万亿元,同比增长25.3%。

住房贷款已经连续两月成为当月信贷新增贷款的“主角”。今年7月人民币贷款增加4636亿元中,住户部门贷款增加4575亿元,在当月新增贷款中住房按揭占比高达98.68%。8月人民币贷款增加9487亿元,住户部门贷款增加6755亿元,占比尽管较上月有所下降,但比例仍高达71.2%。

由于经济下行实体企业不景气,银行信贷资产投放收紧,在金融市场领域,全球资产收益率走低,股票市场低迷,当市场宽裕的流动性遇上“资产荒”,大量资产在亟需寻找配置方向。

当然,银行按揭大量增长的另一个因素取决于居民的需求。近年来居民购房需求旺盛,购房需求与银行发展按揭贷款业务的动机结合在一起,资金供给者与需求者一拍即合,颇有种“一个愿打一个愿挨”的意味。

近来央行贷款住房贷款在当月新增贷款占比较高,一位市场人士认为,预计这些贷款主要集中在一二线城市,原因在于,一二线城市住房按揭存量规模大,且统一户型价格是三四线城市的3-4倍,按揭贷款规模增长支撑作用比较明显。

相较于一二线城市,绝大多数小城市房价上涨是温和的。在标普评级金融机构评级资深董事廖强看来,小型城市交易量逐步提升,在价格没有显著提升, 这才造成了交易量的分化。他并不认为本轮房价上涨行情会传导到全国,房地产市场过热表现为大城市和小城市两级分化,这一局面使得问题更加复杂,掌握的政策预测手段不适用于全国,要因地制宜,这加剧了政策制定的难度。

银行加码住房按揭

据央行统计数据估算,今年上半年,国内个人住房贷款已经放量2.89万亿元,超过去年全年个人住房贷款的规模。截至2016年6月末,16家上市银行的个人房贷规模已达到13.67万亿元,新增房贷规模高达2万亿。

对于银行纷纷加码住房按揭贷款的逻辑,一位城商行高管对《第一财经日报》表示,在风险可控范围内可投放的优质资产不是很多,银行对按揭贷款成数的要求,加之整体居民杆杠利率不高,做按揭贷款业务风险可控。

从收益情况上看,上述城商行高管表示,按揭贷款利率以基准利率定价,同业业务、金融市场业务以市场利率为基准定价,当前市场利率整体走低,银行按揭贷款收益率要高于金融市场资产业务收益状况,银行在进行资产配置着力发展按揭贷款业务对自身而言是相对理性的选择。当然,银行按揭贷款规模的增加首先要有合理性的市场需求,有实际需求才有按揭贷款的实际投放,而这取决于很多因素:房价上涨是否快 、一二线城市限购限贷政策是否继续收紧、土地和住房供应水平等。

“从资产配置角度来讲,银行还会把房贷业务作为未来一段时间发展的重点。”普华永道中国金融业合伙人王伟在近期的媒体发布会上表示,从风险管控的角度,房贷由于房地产做抵押物,风险较低。再加上房地产市场比较成熟,处置和变现比较容易。

银行加码房贷业务,在上市银行中期业绩发布会各位高管口中已得到证实,五大行高管均表态将在下半年大力发展住房贷款业务。在上述城商行高管看来,未来一段时间中国流动性相对宽裕,货币政策稳定环境,市场利率在未来保持在较低的水平,按揭贷款收益比较理想,综合来看,按揭业务是风险收益相对平衡的资产配置领域。

作为主管风险管理的城商行高管,他认为房贷业务的风险可控。中国法律制度对于贷款的追索作出了安排,一旦发生不良银行可对抵押物房产追索, 保证了银行的按揭贷款相对安全;在内控方面,银行在资产管理、资产保全制度有明确的手段 ;从需求方看,国人对于置业购房需求重视程度高,履约意愿、履约能力意愿较高,因此风险整体可控。

市场观点认为,随着房价逐步的推高,银行按揭贷款风险有上升的趋势,但不是持续向上的。

对于银行加码住房按揭贷款的风险判断,上述城商行高管表示,由于银行投放住房贷款须监管规定要求,加之行政管理的限购政策和首付比例要求,为按揭贷款提供了安全垫,住房按揭潜在的风险相对的国际次贷危机不同,即使未来房价有所波动和下跌,也不会出现1997年香港房地产负资产的情况。但需要注意的是,廖强认为,如果所有银行加码房贷业务的趋势延续,将导致未来房地产市场泡沫化加剧,未来银行在去泡沫中遭受的损失可能更多。