三十年河东三十年河西,股市与楼市之间犹如一场戏剧不断上演着各种离奇的故事。去年底流传的“卖房炒股论”尚未在耳边消散,转眼间过了半年,随着一线城市楼市的回暖,“卖股炒房”的说法又重现江湖,“炒股不买房一切都白忙”,这些顺口溜在大众投资中究竟有多大指导意义,需要认真分析。

上半年楼市回暖 影响和改变开发商与购房者预期

2015年1-5月份全国房地产开发和销售数据显示,5月全国商品房销售额6670亿元,同比增长24.3%,增幅较4月扩大11个百分点;全国商品房销售面积9612万平方米,同比增长15%,较4月同比涨幅明显扩大8个百分点。4月全国商品房销售面积同比增长7%,为2014年年初以来首次单月增速正增长。

统计数据显示,2015年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米,环比由跌转涨,上涨0.45%。与上月相比,价格环比上涨的城市数量增加9个,价格环比下跌的城市数量减少8个。

自此,中国楼市进入全面回暖阶段。实际上,今天这种结果一点不奇怪,回顾去年,中央政府没有出台新规来打压房价和投机需求,反而中国楼市进入一个全面的调整期,也一度进入萧条期。然而,时间进入2015年,各种楼市利好政策纷至沓来,被视为“08年后最大力度、最密集的救市行动”。其中,“330新政”由于涉及信贷、税费等支持改善型需求的直接利好,更令不少购房人闻风而动。加上连续的降息降准,如此在一连串刺激政策的作用下,国内主要城市的房价出现止跌趋稳势头,销量也是逐月回升。

在各种政策利好刺激下,加之去年不少购房者过度观望,那么在今年这一时间节点,很多刚需购房者开始入市,同时,不少投资者的心态也由观望转变为入手买房。

楼市离不开开发商也同样需要购房者,楼市的回暖更不是单方面的意愿,只有双方有效配合才能实现楼市真正意义上的回暖,实现楼市健康发展的共同目的。如果双方不顾一切相互杠下去,吃亏的是双方自己。

开发商也在这样的大环境诱导下扬言涨价,当然,这种涨价与买房者的心态变化是同时进行相互影响的,很难说清谁在前谁在后,所以在多种因素的作用下,楼市预期从这一刻实现了华丽转身——楼市回暖。

7月将成为楼市分水岭 成交量上涨转化房价上涨

进入6月,相比3、4月的沉闷,5月份的含蓄,全国特别是一线城市楼市在持续的乏力之后出现升温趋势。从市场开盘整体情况来看,新房入市的节奏开始加快,购房者热情有所提升,成交量也在上涨。6月的楼市,是开发商以价换量的最后机会,随着市场的转好,将会迎来一个量价齐升阶段,这也在一定程度上预示接下来的7月或将进入楼盘整合期,楼市将迎来“分水岭”,特别是房价分水岭。

5月,住宅市场热起来了。深圳新入市的三个楼盘全部“日光”;广州新房成交网签量达到9313套,创下今年新高,这也是自2010年以来的同期最高水平;北京纯商品住宅成交量环比增加超三成;6月,土地市场也热起来了。上海再现总价“地王”,杭州住宅用地溢价率回升,一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。

购房者不淡定了,开发商也坐不住了,市场活跃起来了。伴随着土地市场的活跃,房价也再一次像充血一样坚挺起来。

而这样的市场一旦持续到9月份,在业界预期的金九银十(现在顶多算是铜九铁十)形态下,2015年的市场可能会在下半年迎来一片大好。

对于购房者来讲,应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,选择购房性价比仍然较高的时机入市,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

房价上涨并不意味着暴涨 房地产黄金十年已经结束

接下来的日子,不可否认的是,开发商会好过一些。市场的回暖并不能直接导致房价上涨,但是会改变人们的预期,从而影响市场成交量以及房价。

而土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想:“面粉已经涨价,面包价格会跟风上涨吗?”实际上,一线楼市已经筑底,不仅成交量环比大幅增加,房价也企稳回升。不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年,中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元,商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米,市场基数已不可同日而语,增速降低是必然。

开发商要明白的是,现在经济基本面和2009年不一样,所以也不要幻想会出现“房价暴涨”的幻觉。开发商不宜盲目涨价。因为现在的局面不仅仅是政策原因,更多是库存压力大,卖不出房子一切都白搭。

当年房价暴涨的土壤已经不存在,即使取消限购,房地产黄金十年的大环境已经一去不复返。《人民日报》援引住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹的观点称,我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而有利于抑制楼市过快上涨。

从当届政府来看,少了些喊口号式的空洞理论,而多了些务实的政策倾斜,不谈调控是一种进步。短期来看,中央层面不会放任房地产一调到底、急速萎缩,同时,也不会允许释放大利好、过度刺激,相对而言最好的情况是,对房地产市场适度刺激,给整体经济的结构调整以缓冲,因此从这一方面来看,未来房地产市场的走势应该会相对平稳。

楼市“新常态”的重要特征开始显现,从高速增长转为中高速增长,从“黄金时代”到“白银时代”,大家都应该认识到过去躺着赚钱的好日子已经一去不复返,但是白银仍旧是贵金属,房地产对国民经济的支柱地位短期内还不会改变。目前,中国经济发展不可能离开房地产,但是过去过度依赖房地产财政的时代也将烟消云散。

政府的每一次刺激也就意味着前一次的刺激效果不明显,从另一个层面解读也能看出经济不景气,需要依靠房地产的刺激,但同时这种刺激就像犯了毒瘾一样,短期内能够管用,但是毒瘾你懂得,能持续多久谁也说不好。所以,这种房价上涨真的不是你想要的,除非你做好捞一笔就跑的准备。

股市见顶? 但楼市绝非股市避难所

港媒称,围绕中国股市的问题已经不再是究竟有没有泡沫,而是泡沫何时会破灭。据香港《南华早报》网站6月17日报道,这从越来越多分析师发出的警告中可见一斑,而中国股市根据一些指标衡量的估值水平更是已经超过了2007年的狂热。甚至有人指出,成交量大增加上股价暴涨显示A股见顶在即,投资者也在继续等待“更大的傻瓜”进场充当“接盘侠”。

在此之前,股市在百姓中的议论热度远远高于楼市,随着一线城市地王频现,上海、北京、广州房价涨起,二线城市住宅成交量暴增,甚至连2011年以来楼市“重灾区”的浙江也惊现复苏迹象,越来越多的人讨论楼市,甚至有人开始卖股买房,“炒股不买房一切都白忙”,这些顺口溜再次重现江湖。

如果股市不安全,那么楼市就一定安全吗?

股市和楼市,似乎一直以来被大家认为是敌对的关系,去年楼市萧条时,到处都是卖房炒股的呼声,今年楼市渐渐火了起来,大家又开始热议是不是要“卖股炒房”了!其实,股市和楼市还真不至于到了水火不融的地步。

也就是说,股市有风险,不一定代表楼市没风险。

股市资金注入楼市,拉高房价其实只是某些专家一厢情愿的期待。真正投资者可能会在股市一片大好而大赚一笔后投资于房地产市场,但是反过来可能就不太成立了。现实情况下,估计很少有人在股市资金被套牢后还有信心投资于目前黄金十年已经结束的房地产市场,投资者更是不可能把套牢的股票在严重亏损时退出股市而进入房地产市场。

虽说楼市不同于股市,房地产具有保值性,但是目前楼市并不能像以前躺着都能赚钱,傻子都不会亏本。“房地产经过十几年的高速发展,2014年是一个分水岭,就是房地产的市场从供不应求到供大于求。这个变化之快是大家没有任何思想准备的,2013年房地产还创新高,2014年突然急转直下,出现下滑。2015年这个形势还在持续。”阳光100董事长易小迪说,很多人以为这是短暂的波动,但经过一年多的观察,才发现这不是波动,而是一个转折点。他认为,这意味着,这个供大于求的市场将在很长一段时间存在,房地产短缺时代已经彻底过去。

奉劝那些投资者们,房子固然比股票更实在,即使亏了,房子还在,但是楼市最佳黄金投资期过去了,股市见顶,不一定杀入楼市就稳赚不赔。