相比北上深,同样是一线城市的广州,2016年楼市表现平稳,被业界称为价值“洼地”。截至2016年底,广州去库存效果显现,去化周期降至6个月。业内人士表示去年底不断出现的“高价地”,加上“穗六条”要求的3年社保缴纳期限到期,预计2017年广州房价上涨动力增加,这也意味着广州也面临调控加码的压力。

合富辉煌监测数据显示,2016年广州市土地成交总量715平方米,相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452万平方米,相比2015年同比下降31%;商业用地成交253万平方米(占总量35%),相比2015年同比下降48%。土地出让总金额664亿元,相比2015年同比下降29%。

由于广州力避“地王效应”,去年整个土地市场呈现明显的先抑后扬特点。记者采访了解到,上半年广州及时调整供地策略及节奏,推定向出让商业用地和外围居住用地。广州去年1-4月所推地块全部底价成交,到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域,溢价率虽过百,但成交楼面地价大都低于8000元/平方米,对楼价传导有限。11月份,广州通过“限地价+竞配建”方式一次性集中出让18宗土地,获土地出让金309亿元,有地块楼面单价高达4.5万元,刷新广州地价记录。

“外溢效应”在广州表现很明显。数据显示,2016年广州一手商品住宅成交超过80%在外围六区,其中黄浦区成交量高速增长并突破200万平方米,供求缺口达45万平方米。增城区成交创新高,首次突破300万平方米。合富辉煌集团副总裁谢宇宙晗表示,由于成交面积大部分集中在外围区,所以广州新房均价一直未迈入“2万元”时代。

值得一提的是,广州去库存效果显著,成交量价齐升,去化周期降至6个月。据市场研究机构中地行统计,2016年住宅供应10.5万套,对比全年成交12万套来讲略有不足。目前全市可售货量约6万套,仅够半年去化。

国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据显示,济南、武汉、广州、郑州价格对比11月仍呈现上升态势,随后郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策,相比之下,广州政策收紧的压力正在加大。广州原定于去年12月26日出让的商业/居住用地,7宗延期出让、2宗终止出让,不排除与房价上涨压力较大相关。

与北上深相比,广州依然处于相对宽松的政策标准,仍然有加码的空间。记者采访发现,广州在限购方面要求外地户籍需连续缴纳3年社保,而北上深均为5年。在限贷方面,广州明确有1套房且房贷结清,最低首付30%,而京沪则要求50%,深圳更高达70%。

业界专家认为,广州2017年房价仍然存在上涨的动力。一方面,2013年11月出台的“穗六条”明确要求,非穗籍买家需有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明,如今3年已经过去,这批非穗籍买家将被解除束缚,加速进入市场。此外,广州去年11月份集中供地,造成“高价地”不断出现,进一步了影响了楼市预期。

相关市场机构认为,2017年,广州中心区新增供应将呈增加趋势,而外围区供货量相比2016年将有所减少,位于中心区的广钢新城、广纸新城、奥体广氮等板块楼盘销售单价将超过4万元人民币,在中心区房价的拉动下,广州全市新房均价也会大幅增加,届时广州将面临较大调控压力。

广州房地产研究人士黎文江表示,2017年广州将继续通过控制好土地拍卖及地块分布,同时对商品住宅实施非市场化的操作手段,稳定市场预期及房价走势,从而避免调控政策大幅收紧。整体来看,广州房价降呈现稳中有升的趋势。